五问楼市 2016年还是政策年？
今天是2015年最后一天，即将迈入全新的2016年，在这新旧相交的时刻，无论是刚买了楼的还是想要买楼的人都格外关心明年楼市的走向。2015年的楼市可以说是完全得益于各种支持楼市发展的政策，那么2016年会有怎样的行情呢？12月18日~21日召开的中央经济工作会议首次将房地产问题列为单独任务，将“化解房地产库存”作为重点要抓好的五大任务之一，这也为今后一段时期房地产政策的走向定下基调。业内人士认为，2016年楼市仍将是个政策年，为了完成去库存的任务，信贷政策、税收政策、财政补贴、住房金融等方面都会有一定的动作。
漫画：CFP提供
“去库存”是重点 政策利好或更给力
“去库存”仍是房地产市场面临的核心问题。
近期，中央多次谈到房地产去库存的问题，中央经济工作会议在之前中央财经领导小组会议、国务院常务会议、政治局会议的基础上再次发力，提出了一整套化解房地产库存的“政策组合拳”：通过加快农民工市民化，扩大有效需求；允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；提出未来制度改革的方向，是“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”；要发展住房租赁市场；鼓励开发商降房价；要促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；取消过时的限制性措施。
业内人士认为，为了积极化解房地产库存，2016年政策应该会有所作为，中央经济工作会议的一系列提法为房地产政策的走向定了调。方圆地产首席分析师邓浩志表示，明年是“十三五”的开局年，为开好头，政策整体力度恐超预期。
一问：明年哪些政策会是重点？
中央层面持续宽松，各级城市根据自身情况“吃药”
既然明年也是政策年，重点在哪里呢？
方圆地产首席分析师邓浩志认为，明年的楼市政策一是继续分类调控，各级城市根据自身情况“吃药”；二是中央级别大政策。大政策大致可分为长效和短效两类，长效即以公积金组建住房银行，调整农村人口落户中小城镇政策等；短效即行政限制政策继续由收紧往扶持方向走，货币政策进一步放宽等。预计2016在经济基本保持平稳及利好政策的扶持下，成交量基本保持平稳且比2015年略有上涨。由于广钢广纸两大片区进入集中供应期，中心区成交占比会有所放大，所以广州一手住房2016的成交均价应该会出现一定程度的上涨。2015年，广州楼市销售套数创下新高，库存问题虽然不严峻，但结构问题较为突出，如大户型滞销，花都存量太大，南沙存量土地太多等，这些都有可能成为政策落脚点。
二问：北上广深会取消限购吗？
库存量大、去化压力更重区域或局部解限
新的一年，大家最关心的自然是，北上广深的限购会取消吗？
中原地产深圳公司研究中心部门经理王飞表示，在目前一线城市市场行情不错的状况下，限购政策仍将延续，以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高。不过，2015年购房需求在政策利好支持下释放了不少，2016年销售行情能否延续强劲却并非这么让人乐观，因此在库存量大、去化压力更重的区域出现政策调整，并不是不可能。邓浩志认为，南沙作为自贸区有可能成为广州首个放松限购的板块。
三问：首付和利率还能再降吗？
二套房首付有望降低，三套房（及以上）有望恢复贷款
明年，支持自住和改善型住房需求仍将是楼市政策的主要着力点。商业贷款首付在政策面仍有进一步下调的空间，或者取消对房贷的“一刀切”的政策干预，由商业银行自主决定是否实行差别化房贷政策。不过，出于对银行面临的风险考虑，下调首付比例的幅度可能非常有限，二套房首付有望降低，三套房（及以上）有望恢复贷款。
此外，公积金制度改革深入推进，除了首付比例和贷款利率可能继续下降外，异地互认的范围也将进一步扩大。
四问：减税大招会否持续有来？
房贷利息作为个税抵扣项政策有望提前落实
据悉，个税改革方案在财政部内部已经完成，2016年有望上报，其中的房贷利息作为个税抵扣项的政策，将大幅降低个税缴纳额，从而提高购房者购房能力。在全力去库存的当前，这项政策或许有望提前落实。
此外，下调房地产交易税费，甚至由政府直接给予财政补贴，也是刺激房地产需求的重要办法。2015年“3·30”新政对满两年的住房销售免征或部分免征营业税，但目前二手房交易的整体税费负担还比较高，业内人士认为还有下调的空间。
五问：“新市民”有什么“优待”？
部分城市或重启“购房入户”，非户籍人口也能住公租房
中央政治局会议上已正式提出，通过农民工市民化来扩大有效住房需求。房价点评网首席分析师肖文晓认为，明年可能会加快户籍制度改革，部分有条件的城市可能重启“购房入户”，纠正“市民”和“非市民”在购房环节客观存在的差别化待遇，例如购买条件、购房套数、税收优惠等，比如外地人购房须交纳3年社保的政策调整可能性就很大。
从中央经济会议“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”等提法可以看出，疏通商品房与保障房流通通道，实现保障和去库存双赢将是保障性住房改革的方向。对于广州这样保障性需求较大的一线城市而言，保障性住房租赁政策出台的可能性更大。比如把公租房的保障范围扩大到非户籍人口，或出台政策鼓励开发商将库存商品房转为租赁用房。(作者: 刘丽琴)
