全面二孩时代 东莞“3+1”家庭换房五大妙计
全面二孩政策让更多的东莞家庭将可以有两个孩子。（记者 葛宇飞 摄）
二孩来了，房子准备换了吗？（记者 陈枫 摄）
“二孩”政策全面放开，东莞楼市再迎来利好，不仅各个楼盘推出与“二孩”政策相关的宣传，不少购房者也开始考虑“二孩”时代的“3+1”生活，如何升级自己的居住条件。参照今年10月的不同户型面积的均价，记者为您提供不同的 经济 预算下的五种升级方案，供您选择。
市场： “学位房”、“小四房”成热点
全面放开“二孩”政策即将实施，给年底东莞楼市带来新的热情。消息传出的第二天，不少开发商更新宣传广告，“学位房”再次成为新的热点。位于莞城的富通·自在城是东莞少有的仍有学位房的楼盘，在“二孩”全面放开消息传出后，就推出“千军万马抢学位”的宣传广告，称“二孩”放开后，城区优质学位更加稀缺，吸引购房者买房。记者了解到，由于南城、寮步等镇街取消了“学位房”政策，莞城楼盘由于仍有“学位房”而受到购房者的青睐，随着“二孩”政策的全面放开，“学位房”将成为许多购房者买房时的重要考虑因素。此外，位于厚街的中信·富春山居也由于有优先就读南开实验学校的优势，受到购房者的喜爱，目前除了厚街本地的购房者购买外，不少深圳购房者也经由高速公路来到厚街购房。
除了学位房外，原来的改善户型四房产品也将变成刚需户型。“一步到位”购房日渐流行。业内人士介绍，今年以来，改善住宅成交比例上升，随着二孩政策放开，预计接下来改善户型的成交比例还会上涨。
业内人士：改善型住宅成市场主流
对于“二孩”全面放开政策，业内人士认为，改善住宅将成为未来市场的主流。
瑞峰置业市场研究部认为，“二孩”政策推动未来住房需求结构出现革新，刚需与改善型户型面积将相对应提高，三房甚至四房、保姆房或成标配；此外，对于人口流入不多的二、三线城市有促进去库存的作用，市场大户型产品严重积压的窘境或得以改观；另外，学位房地位更加不可动摇，成为购房者考虑的重要因素。
五种东莞居住升级方案
并不是所有的家庭都有经济条件直接“小房换大房”，或者是一次性买四房，3+1家庭的居住环境升级，还需要考虑到自己的钱包。记者根据今年10月份不同面积区间的房子均价，为您做出五种不同的改善居住环境的方案，供您选择。
一步到位：低首付直接购买小四房
东莞居住升级最低预算：29万元
2011年起，“一步到位”购房成为新的购房习惯，由于当时房贷政策收紧，换房成本高，不少购房者热衷于“一步到位”购房，而今年房贷政策放松，首付降低，利率调整至历史新低，购房门槛降低，不少购房者在买房时也青睐于“一步到位”，购买三至四房。在经济条件允许的情况下，首次购房时一次性购买四房，既可以享受目前至低2.5成的低首付，又可以免去以后换房的麻烦，还有未来房价上涨可能增加的成本。
成本预算：目前东莞的“小四房”集中在130~160平方米，根据瑞峰置业市场研究部统计，今年10月份130~160平方米住宅的均价为8927元/平方米，以购买一套130平方米的小四房为例，总价约为116万元，首付2.5成，首付需要29万元。
提醒：如果首付29万元，需要贷款87万元，按照等额本息贷款20年计算，每月需要还款5693.66元。再加上“二孩”生活成本和教育成本等，对于一个家庭来说，每月的支出也仍然会比较大，夫妻双方之间需要一人的收入足够负担房贷，一人的收入足够负担家庭生活成本。
以小换大：卖三买四付首付有盈余
东莞居住升级最低预算：48万元
林先生2005年在南城西平购买了一套90平方米的“小三房”，一家三口加上父母一起居住刚刚合适，不过，“二孩”政策放开后，他们就有了再生一个的打算，家庭升级成“3+1”，再加上两位老人，最起码需要四个房间。林先生告诉记者，准备把自己的“小三房”卖掉，换上一套160平方米以上的四房，用卖掉旧的“小三房”的钱去支付新的宽敞四房的首付。
成本预算：根据瑞峰置业市场研究部统计的数据显示，今年10月，刚需70~100平方米住宅的均价为9073元/平方米，而大户型160~200平方米改善住宅均价为10021元/平方米。记者以目前刚需的最小面积70平方米为例计算，70平方米住宅总价为63.5万元。换房后，购买一套160平方米以上的宽敞四房，总价需要160.3万元以上，最少需要添加96.8万元才可以全额购买到一套宽敞四房，不过，如果只是付三成首付，则只需要48.09万元。
提醒：为了减少月供压力，可以增加首付比例支付。比如如果首付五成，约需要80万元，在换房时只需要另外再增加16.65万元支付首付，月供也只需要5000多元，这将大大减小未来的月供压力。
双房组合：为父母加购小房
东莞居住升级最低预算： 10万元
自从第一个小孩出生后，李先生的父母就来到东莞帮他照顾小孩，不过家庭的小摩擦也让他觉得和父母分开住更有利于家庭的和谐。现在，他们夫妇俩打算要第二个孩子了，目前住的小三房显然不够住，他们在和父母商量后，在同一个小区给父母另外购置了一套小户型，“父母和我们都可以有自己的空间，又可以帮我们照顾小孩，我们也方便照顾父母。”李先生说，父母和妻子都很满意现在的居住方式，少了一起居住的摩擦，关系反而更好了。
成本预算：瑞峰置业市场研究部统计数据显示，今年10月份，东莞50~70平方米的小户型均价为8962元/平方米。那么，如果为父母购买一套50平方米的小户型，总价为44.8万元，按照目前的低首付政策，首付仅需11.2万元甚至更低。
提醒：并不是所有小区附近都有合适的小户型住宅，如果住得太远，反而不方便互相之间的照顾，达不到目的。且如果新房子在夫妻名下，原来的房子又没有还清贷款，则不能享受首套房的低首付优惠。不过，另外购买小户型的好处在于，如果以后再换大房子在一起居住，小户型还可以出租或者卖掉，也是一种 投资 选择。
“悭”钱有方：加床不加房
东莞居住升级最低预算：2000~5000元
今年初，道滘人刘先生夫妇在莞城购买了一套90多平方米的三房，准备明年将在道滘的孩子接到城区来读小学；不过，“二孩”政策的放开，他们又开始准备迎接第二个小孩的到来。但是由于经济条件等原因，他们不打算马上换房。于是想出了最“悭”钱的升级方案。“在孩子的房间放一个双架床，两个小孩一起住。”刘先生说，等第二个孩子长大需要独立的空间，大的小孩已经长大要住校了。
成本预算：不需要另外增加房间，只要更改一下房子的格局，在儿童房放一座双架床，让两个小孩住一个房间就可以完成升级，只需要2000~5000元左右就可以解决。
提醒：在短期内可以解决“二孩”家庭的居住升级问题，在孩子长大后，需要各自的独立空间时，就要另外完善居住条件。
“壕”版升级：换豪宅别墅三代同堂
东莞居住升级最低预算：67.8万元
对于经济条件好的家庭来说，“二孩”政策对于其居住空间的影响有限，趁着目前东莞豪宅、别墅价格仍然处于较低水平的时候，换豪宅、换别墅，一家三代甚至是四代同堂，在东莞也极为常见。目前，东莞200平方米左右的经济型小别墅盛行，可挑选的房源多，购房者也容易挑选到合适的房子。日前，居住在南城的李女士一家就打算购买一套小别墅，供一家人居住，“家里三代同堂，需要一个小花园供老人小孩活动。”李女士说，特别是以后第二个小孩到来，孩子多了，更需要有活动空间。
成本预算：10月份，东莞200平方米以上豪宅均价11310元/平方米，别墅的均价为14110元/平方米。如果购买一套200平方米的豪宅，总价约要226.2万元，如果首付三成，则需要支付67.8万元，如果是购买一套别墅，面积约300平方米，那么总价为423.3万元，首付三成需要126.99万元。
提醒：为了“二孩”而更换豪宅、别墅，需要考虑豪宅、别墅的周边的教育配套是否有自己满意的学校，如是否有合适的幼儿园、小学等，另外，超市等生活配套是否齐全也在考虑范围之内。
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