两部委出台楼市新政 “90/70政策”走到头将松动？
艾修煜 摄
户型可调整，用途可转换，政府可购买……两部委出台楼市新政
羊城晚报记者 赵燕华
前日，国土资源部、住房城乡建设部下发通知，优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展。
业内人士点评，这一楼市新政意味着两部委打响第四波稳定楼市的头炮，而且重点从“土地”、“供应、”“户型”角度稳定房地产市场。
1、住房供应偏多地区住宅用地供应要减少
政策条文对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
点评
“部分依赖土地财政的三四线城市可能头疼，库存消化难，地也不让卖了！”房价点评网广州高级分析师肖文晓评价道。
截至3月中旬，销售额排名前20的上市房企，在一二线城市拿地比例创历史纪录，占比高达92.5%，历史首次突破9成。在一线城市拿地高达62.5%，这一比例也是历史最高。
这表明，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，从2014年四季度依赖的市场看，明显一二线城市快速复苏。而三四线城市天量库存积压。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。
这种情形下，易居研究院研究员严跃进认为，有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模凸显了约束机制。不过，张大伟则对此表示观望：“后续除非是有定量的规定，比如对城市去化时间有数据考量，去化超过2年的暂停供地，否则这一政策对市场的影响非常感性。”
上海易居研究院副院长杨红旭表示，地方政府，都有卖地冲动，土地财政使然。国土部如何才能抑制地方政府卖地热情，尤其是那些住宅供应过剩，库存压力大的地区？这里出招了。哪些地区供大于求，应该缩小甚至暂停供地，国土部心里应该有本账。这对于加快缓和供大于求的地区的市场关系，会有正面作用。
2、卖得差可调整户型“90/70”政策松动可期
政策条文各地要立足市场实际需求，科学把握住房供应套型结构。对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。
点评
这一条文意味着“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”这一“90/70政策”宣告完结，行政之手让位市场之手之后，开发商可以根据市场需求来定户型产品。
2006年国务院规定，新建住房90平方米以下套型，必须达到开发建设总面积的70%以上。当时的背景是：中小户型供不应求，难以满足刚需，该政策已出台9年，但随着改善型需求被国家提得越来越多，2015全国两会以“指导”代替“调控”的政策定调的变化，取消“90/70政策”的呼声日渐强烈。
严跃进认为，支持居民自住和改善型住房需求，成为目前市场的重要导向。此次政策明确提出“允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”，凸显了政策的亮点。预计在此次政策后，对于住房户型的规划和标准调整、住宅产业化中对户型的设计创新等，都将成为地方政府和房企的重要任务。
中原地产张大伟表示，这一政策对市场来说，有一定的积极影响，特别是对一些过去盲目建设大户型的项目，可能会有改规的可能性，但整体看，难度仍不小。
3、未开发房地产用地可转换土地用途
政策条文房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可研究制订未开发房地产用地用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导这类用地转型利用，用于国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。
点评
肖文晓认为，允许调整土地用途、规划条件，用于支持国家支持的相关产业的开发建设，意味着“产业地产的春天”可望到来，将成为下一个十年房地产行业的重要增长点。
严跃进表示，“研究制订未开发房地产用地的用途转换方案”也是政策的亮点，反映了土地用途转化机制的启动。实际上，《通知》也明确了未来一些重点发展的产业，比如新兴产业、养老产业、文化产业和体育产业等。这给予房企的启示是，未来可“打探”此类产业的用地优惠政策，进而在转型中适当加大对相应板块的投资力度。
4、政府购买商品房作为安置房和公租房
政策条文多措并举，统筹保障性安居工程建设。进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。
点评
杨红旭认为，这也是直接落实总理政府报告中的相关内容，一方面，是保障方式转变，这是大势所趋，发达国家都经历过由“实物补贴”为主，转向以“货币补贴”为主。另一方面，当前很多地区存量住宅积压严重，动用政府力量和财政资金，收购一些存量商品房，可以缓和地区市场库存压力，同时也减少开发商破产、跑路的数量。
在严跃进看来，保障性安居工程建设一直是住房建设的重头戏，在历次住房政策和文件中都会被提及。此类政策基本上也是对两会精神的传承，但对于此前房源转型的内容进行了明确的规定。“新政意味着二季度开始，各类房源转化的相关工作会陆续展开，相关配套机制也会陆续建立。这样一个政策，既利好房企去库存目标的实现，也利好保障房住房房源的增加。”
5、房地产市场各部门联动监管
政策条文强化房地产开发全过程的联动监管，今后，房地产开发企业在开发和交易环节中有严重违法违规行为或违反有关资质管理规定的，国土部门可根据住建部门信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地竞买；在土地市场中有违法违规行为的，住建部门可依据国土部门信息予以处罚，情节严重的，依法注销其资质证书。
点评
严跃进认为，过去住房市场的发展矛盾之一就是多部委互相推诿，行政效率不高，使得住房发展的隐性成本很大。此次《通知》强调部门联动机制，反映了政府行政权力下放过程中对住房政策效率的自我提升。实际上，两部委住房新政的出台，就体现了部门联动的机制。
而从此次《通知》内容看，提到了一些新的思路。比如规定在住房市场上违规操作的房企，可能会受到国土部门的监管，进而在土地市场的进入方面有障碍，这等于给了房企一个新的约束，利好市场的规范发展。《通知》中明确“落实地方政府主体责任，既要防止不作为，又要防止乱作为”，体现了“有权不可任性”的思路，也对“尸位素餐”的行政作风进行了批判。所以从住房系统来看，未来在多部委联动的机制下，“因地施策”的思路将得到贯彻。对于各级政府部门来说，也将按照新的行政办事原则来为住房市场发展提供政策支持。
分析
稳定楼市政策还将陆续有来
有业内人士认为，按照去年的楼市新政节奏，此次两部委仅是排头兵，先行一步，往后或者陆续有来。北京中原地产研究部首席分析师张大伟分析，从各地看，到目前为止已经有多地发布了房地产刺激政策。预计后续各部门都会出台类似的对房地产微调政策，释放有利市场回暖的政策努力。
在杨红旭看来，两部委新政，是根据“今年的《政府工作报告》要求”。今年两会上，政府报告对于房地产业的口气明显缓和，尤其是2009年后首次表示支持改善型购房需求，这是“天大的利好”。易居研究院认为，楼市新常态动力引擎已启动。住建部和国土部率先出台政策、下发文件，打响了中央部委稳定楼市的“第一枪”。
“原来住建部掌握的限购限价，属于重要的短期政策，但这两项政策去年就已放开，至于北上广深和三亚等五市的限购尚未放开，则属于‘因地施策，落实地方政府主体责任’范畴。”杨红旭预计，接下来还会有别的部委，出台相关政策。“至今是在个人房贷方面，还有进一步放松的空间。”
对于短期性的调控政策，业内分析主要手段有两个：信贷和税收。也就是说，央行和银监会掌控的房贷政策，以及财政部、国税总局掌控的税收政策，才是影响短期楼市需求的关键政策。此前已有传闻称，商贷首套房首付比例降至两成；降低交易成本，二手房交易营业税免征年限可由5年调整至2年。“不满五年或非唯一二手房交易个税按差价20%征收”条款也可能考虑放宽；降低一线城市限购门槛，如降低限购年限、允许外地户籍人口购买二套房、放开高端住宅限购等。“政策工具箱”里还有很多“料”。（赵燕华）
说法
楼市将趋稳不会再疯涨
毫无疑问，此次是为稳定楼市而推出的措施。有人担心，政策的密集出台，楼市会不会像2009年一样再次疯涨？
对此，业内人士分析认为，现在的情形与当年大涨之时不可同日而语。目前来看，公积金方面的政策是出台最密集的，但是单纯依靠公积金政策来刺激楼市需求具有不可持续性，因为各地的住房公积金贷款额度都相对紧张，对楼市成交的刺激有限。
同时，与2009年相比，库存高企、市场分化严重、土地等成本居高等问题的存在，已经让楼市的基本面完全不同了。即使有众多政策红利，但今年经济增速持续走低，使得购房者整体信心下降，观望情绪浓厚，行业整体回暖仍有待时日。今年政策“暖风”或将持续吹，回暖的大势明显，但想惊天大涨恐怕有难度。
严跃进分析，此次政策正视楼市提振的需求，但改变了过去采取大力度刺激的政策思路，而是从新常态动力机制启动的角度进行政策诠释。乐观预计，在今年二季度，各类操作细则有望出台，在提振楼市经济的同时，也能够促使楼市步入新常态发展的台阶。（赵燕华）