广州：业主大会成立前 停车物业费实行指导价
■小区及周围停车场如何收费,事关广大车主的利益,一直广受关注。新快报记者 李小萌/摄
省发改委对住宅停车场价格放开再做政策解读
三种情况调价受限制,三种办法处理停车费纠纷
昨日,广州停车场协会官方网站头条挂出了有关住宅停车场价格放开通知的“政策解读”(下简称《解读》),对此次价格放开公众最关注的6大问题进行了详细的解读。昨日下午,记者从广州停车场协会常务副会长潘国璠了解到,《解读》实际出自于广东省发改委,属原文转载。它不但对住宅小区停车费的制定和调整到底谁说了算进行不同类型的详细说明,还指出省内住宅停车场在业主大会成立前的停车物业费(停车费的一部分,广州一般为150元/月)实行指导价管理,而对结果放开后可能产生的停车费纠纷,则提出三种处理办法。
三种情况住宅停车调价受限制
对住宅小区停车费的制定和调整到底谁说了算?《解读》对不同类型情况做了详细说明:
1.停车场经营者利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备经营停车服务的,制定和调整机动车停放保管服务费、免费停车时限等事项,应依据《物权法》、《物业管理条例》相关规定执行,即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意(即通常所说的“双过半”),且所得收益依法归全体业主共有。
2.建设单位、个人等经产权登记程序取得车位、车库所有权或使用权的,停车场经营者接受其委托开展停车服务经营,制定或调整机动车停放保管服务费标准应当通过合同或其他方式与业主或使用人约定。
3.未经产权登记程序明确所有权和使用权归属的车位、车库,停车场经营者接受委托开展停车服务经营,机动车停放保管服务费标准等事项可继续按照其前期物业服务合同等约定收费标准收取。如需调整收费标准、免费停车时限等事项,应依据《物权法》、《物业管理条例》相关规定执行,即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意(即“双过半”)。
除了上述的三种情况会受限制之外,建设单位、个人等经产权登记程序取得车位、车库所有权或使用权后自行向他人出租的,租金由双方自行协商,不属于本《通知》管辖范围。
业委会成立前 车位服务费限价
作为车位物业服务费(俗称“车位物业管理费”)是指物业服务企业按照物业服务合同的约定向车位所有权人收取的费用。根据《通知》,广东省业主大会成立之前的住宅自有产权车位、车库物业服务(即前期物业服务)收费实行政府指导价管理,按照属地原则由市、县价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定基准价及浮动幅度。而在业主大会成立之后的住宅、别墅自有产权车位、车库物业服务收费继续实行市场调节价,由业主与物业服务管理企业在物业服务合同中约定,调整同样受相关法律法规约束。
实际上,《物权法》、《物业管理条例》对调整物业服务收费明确规定,即:对业主共同管理的重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(即“双过半”)。而停车场经营者已收取机动车停放保管服务费的,不得再重复收取车位物业服务费。
地铁换乘停车场仍由政府限价
这份《解读》,一开始就对放开停车保管服务收费的范围以及政府定价停车场范围做了详细说明。根据《广东省定价目录(2015年版)》规定,机场、车站、码头、旅游景点、口岸配套停车场,公交枢纽站及地铁换乘站停车场,路内人工停车场和咪表自动停车设施,政府全额或参与投资建设室内专业停车场,公共(益)性单位配套停车场等机动车停放保管服务收费仍由政府制定价格,具体收费标准授权市、县人民政府制定。而自2015年8月15日放开价格管理的是住宅小区停车场、商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼、物流园区、专业市场等配套停车场以及政府列管停车场以外的露天停车场的机动车停放保管服务收费,今后实行市场调节价。
这里要特别指出的是,公交枢纽站及地铁换乘站停车场目前仍由政府制定价格,这对缓解市中心交通拥堵,促进外围车辆换乘很有好处。不过,根据新快报记者此前对广州本地部分P+R地铁换乘停车场的调查发现,从去年8月停车费调价前,部分换乘停车场已经悄然将“P+R”字样除去了。这部分停车场今后是否会摘掉“换乘停车场”的帽子来涨价,有待进一步观察。
三种办法处理放开停车费纠纷
由于上海、长沙等地放开停车场价格后,部分小区闻风大涨价,引发很多市民担忧今后投诉无门。对此,《通知》要求停车场经营者要严格遵守《价格法》、《物权法》等法律法规,自觉规范收费行为,严格执行明码标价有关规定,在经营场所醒目位置公示收费项目、收费标准和投诉举报电话等信息,同时对各相关部门职责进行了明确。而《解读》也举出三种办法来处理:
一是对停车场经营者违反明码标价有关规定、价格欺诈等价格违法行为的,可向当地12358价格热线投诉,由各地价格主管部门依法查处。
二是对停车场经营者不按照物业服务规范和停车服务规范开展服务、强制服务、未采用规定物业合同文本等行为,可向当地停车场行业主管部门、物业服务行业主管部门投诉,由各地停车场、物业服务行业主管部门进行纠正处理。
三是各地政府要加强督促指导,特别是各地街道办等基层行政单位以及物业服务行业主管部门应当发挥作用,培育业主自治组织,对成立业主委员会、召开业主大会等事项给予积极指导,拓宽业主协商渠道,提高业主话语权,指导监督物业服务企业经营服务活动,积极维护物业服务企业和业主的合法权益。
■焦点问答
1 其他露天停车场 停车费怎么定?
《解读》中解释称,商业配套停车场、政府列管停车场以外的露天停车场机动车停放保管服务收费实行市场调节价,由停车场经营者根据建设经营成本、市场供求和竞争状况、社会承受能力等因素依法自主确定收费标准。也就是说,租用空地建立的合法停车场,也将放开价格。
不过,《解读》还强调,商业配套停车场、政府列管停车场以外的露天停车场与住宅小区共用部分的机动车停放保管服务收费按住宅小区机动车停放保管服务收费制定和调整方法确定。
2 今后停车场服务 改革方向怎样?
根据8月3日国家发展改革委、财政部、国土资源部等七部委《关于加强城市停车设施建设的指导意见》,今后政府将进一步缩小对停车服务价格的管理范围,加大推行差异化收费政策力度,优化停车设施编制规划,明确建设重点,鼓励建设停车楼、地下停车场、机械式立体停车库等集约化的停车设施,鼓励社会资本参与停车设施建设,促进停车设施健康发展,尽最大努力缓解停车难矛盾。下一步我省将结合本省实际,积极贯彻国家的指导政策,进一步深化停车场服务收费改革。（张亮）