二套房首付降至四成 楼市4月或现“小阳春”
新政对楼市的影响非常正面 羊城晚报记者 艾修煜 摄
具体收付款比例和利率水平由银行业金融机构确定使用公积金购首套房，最低首付20％，二套为30%
羊城晚报记者 戴曼曼
中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40％。
在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20％；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30％。
支持改善性住房需求
此前，包括北京、上海、深圳和广州在内等一线城市的二套房首付比例为七成，而一些二、三线城市的首付比例为六成。市场普遍认为，二套房首付比例降至五成较为合理。而昨日晚间发布的新政，超出了市场预期。
昨日，中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇参加了央行关于房贷政策调整的相关会议，会后在接受羊城晚报记者采访时表示，二套房首付比例下调在意料之中，是房贷政策由非常态向常态的回归，有利于释放自住性及改善性购房需求，以改善民生、稳定经济。
央行方面则表示，此次进一步完善个人住房信贷政策，目的在于支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
银行确定二套房利率
值得留意的是，央行在此次的通知中并未提及二套房利率需较基准利率上浮1.1倍，而以“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”的表述取代。
有国有银行广东分行的信贷部门的相关人员表示，按照字面上的意思理解，今后符合银行优质客户标准的购房者，二套房的比例非但不会较之基准上浮，相反可能会获得相应的折扣。
通知中也强调，人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督。
郭田勇分析，房贷业务对于银行来讲依然存在风险，央行表述的意思是允许各家银行未来可以根据自己的经营状况和对于房地产市场的判断进行自主风险定价，不排除未来各家银行二套房贷的利率水平和首付比例可能会存在分化。
不过，截至昨晚记者发稿时至，包括四大行在内的多家银行广州市地区的银行，仍未接到总行的相关通知，“具体二套房首付比例和贷款利率仍然静待总行通知”。
观点
楼市4月或现“小阳春”
羊城晚报记者 赵燕华
昨日，让市场等待已久的重磅政策终于出台，而且是“双响炮”：二套房贷款最低首付比例降至四成＋2年以上住房交易免征营业税。分析认为，此次政策调整力度较大，真正落实了总理两会期间“鼓励自住和改善性住房需求”，对楼市的影响非常正面。
换房需求得到信贷支撑
业内普遍认为，此次第二套首付下调对市场预期的影响是正面的，将进一步增强购房者的信心，强化政策支持购房需求释放的信号，有利于激发改善性购房需求以及其他需求积极入市。
换房需求得到信贷支撑。第二次购房首付和利率下调，降低了换房的门槛和购房成本，这部分过去几年一直被抑制的需求被激活应该是大概率事件。
加快楼市复苏步伐。改善性需求对于楼市的影响是很重要的，有比较强的带动性，其入市必然加快库存消化，以及提高大户型消化率。一、二线城市楼市市场回暖预计因此会加快，三、四线城市成交量也会逐渐增加，或许相对会有些滞后。
与此同时，营业税免征门槛5年变2年，张宏伟认为，从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加。从政策的市场效果来看，有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于有置换型需求、改善型需求的购房者来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。
楼市4月或现“小阳春”
房价点评网分析师肖文晓认为，在本次新政的影响下，4月份的楼市有望出现3月份没能出现的“小阳春”，甚至“大阳春”，楼市成交量有望环比增加两至三成，一手住宅的网签套数很有可能会重新回到一万套以上。
某大型房地产公司营销总监表示，新政的出台虽然不会短期内立竿见影，但毫无疑问会提升购房者的信心，对开发商来说更是利好，但直接涨价还是不大可能。另外，今年的“金三银四”可能会调整为“金四银五”。但也有花都某盘项目经理称，由于改善型客户群多数是以旧房置换新房的形式获得首付，六成还是四成，影响并不大，“我们更多的寄希望于央行降息，进一步减少贷款的成本。” 番禺一大型社区盘营销总监则表示，新政对楼市会有提振的作用。但不可抱太大期望，房价不会出现太大的涨幅，依旧以跑量为主。
猜想
限购会松绑吗？三套能贷款吗？
羊城晚报记者 赵燕华
梳理一下政府的近期稳定楼市政策的时间表可发现，3月27日出台了去库存、土地供应的政策。随后，3月30日推出二套房最低首付款比例调整为不低于40%，以及二手房营业税满2年免征两大超预期的利好政策。种种迹象表明，利好政策的出台颇有章法。
下一步该松限购？
去年下半年，“限购令”在多地以各种形式退出历史舞台。46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚还没有解除限购。
下一步暖市政策会否涉及一线城市限购松动、外地户口二套放开吗？
民生证券研究院执行院长管清友表示，预计地产政策还可能进一步松动，不过北京、上海放开限购的可能性较低。“广州近期整体放开限购的可能性几乎为零，”邓浩志看来，最多可能只是如南沙等个别区的调整。合富辉煌市场首席分析师黎文江认为，广州最多放松外地人交社保年限至一年，其他不会轻易放松。
不过，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则比较有信心：“广州取消限购的条件已经具备。”合富房地产经济研究院院长龙斌也表示赞同：放松限购的可能性是有的。
第三套房何时放开？
业内人士分析，按照支持合理住房需求（自住型），第三套房的放开估计还没那么快进行调整。黎文江表示，由于库存绝大部分是大户型，二套首付降至4成，实际取消“穗六条”7成首付了，对消化库存作用大，故暂不松限购，要观察库存情况才定下一步是否再采取进一步措施。
赵卓文则认为，第三套房松动的可能性不大。毕竟第三套等于投资性购房了。“第二套，还可以说成是改善型住房。今年内，对第三套都不会有特别政策。”
非普通住宅能“挖潜”？
此前，上海等城市对非普通住宅的标准作了调整。那么，各地会否也会在这个标准做“挖潜”的文章？
龙斌分析，普通住宅标准有些城市已经调整，主要是楼价标准。其实建设部的标准中有面积、均价和容积率三个指标，有些城市是按综合标准，也有以房价来衡量。他认为各地根据实际情况作出调整是有可能的。
赵卓文认为，144平方米以下户型列为普通住宅，是行业的共识。“如果保持普通住宅的限购，而放开非普通住宅限购。我认为这是广州最好的选择。市场和调控，在这里找到了平衡点。”
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