城市更新成为下一个风口，这家房企凭什么跑在最前面？
随着城镇化的快速推进，以北上广深为首的大型都市即将面临无地可用的困局。相比在拍卖场上角逐地王，越来越多房企选择奔向下一个风口：城市更新。
与传统开发模式相比，城市更新更像一条动态造血中枢。改造理念、沟通效率、设计风格、建筑质量乃至对城市文化的尊重与理解，每一个细节，都决定了城市更新的最终面貌。如何在新旧之中取得平衡？如何为城市更新赋予文化内涵？被业内誉为“城市更新专家”的珠光集团，对此有独特的答案。
有情怀：尊重土地是最基本的改造态度
耕耘二十载，以“厚积薄发”形容珠光集团的城市改造能力，再恰当不过。
据悉，珠光旗下拥有大量土地储备项目。早期的珠光擅长“点石成金”，诸多烂尾楼在珠光的改造运营后焕然一新，其中不乏南沙御景、海联大厦、流溪御景等知名项目。它们逐渐内化为珠光丰富的改造经验，自广州提出“三旧改造”概念后，珠光的改造经验渐成体系，成功操盘潭村城中村、沥滘村、黄沙珠光·御景壹号等大型城市更新项目，在驱动城市未来发展中成就卓著。
珠光集团助理总裁、设计管理中心总经理谢振辉
是什么让珠光成为了城市更新的领跑者？珠光集团助理总裁、设计管理中心总经理谢振辉表示：一切源于态度。
“尊重每一块土地，尊重它的历史和文化沉淀。在这个大前提下进行改造，是珠光对城市更新的基本态度。”
谢振辉告诉记者，珠光在对地块进行改造之前，会查阅大量资料去了解土地历史。在珠光看来，城市发展是一个漫长的时间轴，改造者需要了解土地和城市发展需求的共通点，秉承对社会负责和可持续发展的理念，对其进行保留。谢振辉透露，有的地块或覆盖水系损毁严重，典籍中明明有所记载，现实中却早已不见，珠光甚至会重新整理地块的原有脉络，将它“再创造”出来。
浓厚的人文情怀，让珠光成为了一个“非典型开发商”。以沥滘项目为例，珠光在控制性详细规划中保留了将近13公顷的自然村落，不仅保留并修复了祠堂、古树、砂岩驳岸等历史印记，还将延续沥滘涌水系及传统街巷尺度，改造后的自然村落可以让居民继续使用，只为了给村民留下一个有记忆的场所。
“开发不是红线一圈，充耳不闻，自己造自己的楼。”谢振辉说，“如果完全以市场为导向，我们当然更希望建筑量能够完全占有整个地块，然而这样难免会跟历史遗存的保留产生冲突。我们要在尊重土地、尊重历史的前提下进行城市改造更新，有时候退让和妥协是必要的。”
在呵护历史的同时，珠光也为项目注入了大量未来符号，从而达到新与旧的平衡。同是沥滘村，这里也有湾区经济、创新产业、水岸文化、前沿艺术和新的城市交通体系，使传统的改造项目为城市带来新的活力。“城市更新中，新与旧往往是并存的，这也是我们的城市改造理念。”谢振辉说。
懂沟通：前期注重公众参与 后期不忘兑现承诺
与传统的开发模式相比，城市更新复杂得多——政府、开发商、改造主体三者聚焦于一点，需求各不相同，矛盾就此产生。
谢振辉认为，经过长年参与城市更新，珠光一方面熟练掌握了沟通技巧，更容易与原土地使用方、所有者达成一致；另一方面根据高度的战略视野及专业资源，也更容易了解城市管理者的指导思想，因此能够在两者之间取得平衡，获取多赢。
“城市更新是一个漫长的过程，漫长在于不断地沟通、协调、达成共识。我们的方法很简单：了解需求，不断做出阶段性的方案，并保持沟通频次。”谢振辉介绍，珠光会派出工作人员不断拿着方案去宣讲、挨家挨户地进行访谈，完整、精确地把握土地拥有者的需求。“比如说，很多项目改造前条件很差，消防、卫生、教育、安保都不到位，他们希望改造后怎么生活？”汇集所有需求后，珠光会代表改造主体与城市管理部门对接，不断取得共识。
这看似简单基础的环节，却拦住了大批开发商——广州旧村动辄有上万户人，工作量极大，数据收集、文化保留成本高昂，更有许多开发商无法兑现对村民的承诺。“你不能因为成本不去兑现承诺，这样的合作没有未来。这不仅是因为社会责任感，也是因为在商言商。”尽管付出了巨大的投入，但项目的未来发展运营可以带来更大的经济增量。在珠光看来，可持续的利益，前提在于可持续的信任。
好产品：改造项目遍地开花 珠光·御景壹号成广州高端标杆
存量开发时代，珠光凭借多年累积的城市更新经验，在竞争梯队中占据了先发优势。目前，由珠光操刀的城市更新项目遍布广州及周边地区。其中，31.95万平米的潭村城中村改造项目早已完工；沥滘村旧改项目面积相当于2/3个珠江新城；最受关注的黄沙广州南站项目则开发为珠光·御景壹号，已成为广州高端楼盘的新标杆。
这些项目刷新了广州诸多区域的城市面貌，更蕴藏着珠光对“工匠精神”的理解。珠光将广州浓厚的历史文化注入城市更新项目，仅珠光·御景壹号项目的设计方案就调整了40多次，不仅保留了候车月台、铁轨、船栓、铁路文化博物馆、詹天佑纪念馆等广铁特色元素，更延续了骑楼、巷道、古树等岭南文化风格。此外，丰顺汤坑项目也受“蟹形古寨”启发调整了20余次，对项目的安防与公共活动区域进行重点设计，以低密度低层住宅及合院式产品为主。
“在珠光看来，工匠精神就是结合客户使用需求，坚持将产品价值最大化，持续创新并用心经营。”
谢振辉表示，珠光在产品研发和后续运营方面已经形成了一套完整体系，并固化了品质衡量指标。今年，珠光还提出“品质提升年”，将对产品进行硬设施和软环境的双重提升，包括补充配套、改善产品结构、延伸功能区、提升物业管理、引进创新技术等等。
据悉，在城市更新领域，“微改造”将成为珠光发展结构的一个补充，引进复合产业、社区养老、康养小镇等产品。
【撰文】葛政涵
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