央行“救市”超预期 年内楼价或回升

　　央行放水“认贷不认房” 房企漏夜修改销售策略 按揭中介透露农行广州将按新政认定首套

　　文/表 记者潘彧、林晓丽 实习生胡阳

　　放松限贷政策昨日终于水落石出。央行、银监会下发通知，重申首套房首付最低30%、贷款利率最低7折。同时，放松首套房认定标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　记者了解到，已有开发商漏夜修改黄金周推盘策略，而银行则多表示将按照要求执行。

　　业内人士分析称，“认房又认贷”转为“认贷不认房”，且放开了未限购城市二套及以上住房限贷政策，代表“救市”已超预期，将直接刺激黄金周期间的楼市销量，并可能带动年底楼市价格上升。但短期内，楼市依然以平价走量为主。

　　最新消息

　　今日凌晨，有按揭中介传出最新消息，在广州，农行第一个跟进，其细则如下：

　　1）对拥有一套住房并已结清贷款，为改善居住条件再申请贷款购买住房的，可按照首套政策执行；

　　2）对于首套利率在未接到上级行通知前仍按照原规定执行；

　　3）目前已有两套或以上并结清贷款，再贷款买房有关首付比例和利率如何执行（主要是在增城、从化非限购地区），也需等总行通知。

　　对上述传言，记者随后向农行相关人士求证，但未能得到回应。

　　本报讯 昨日，此前传得沸沸扬扬的放松限贷政策终于水落石出。央行、银监会于昨日下午联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（下称《通知》）中，重申首套房首付最低30%、贷款利率最低7折。同时，放松首套房认定标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　7折马上重现“不太可能”

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，央行本次调整是出于保持经济增长平稳，以及实现货币政策目标的需要。郭田勇指出，相对所谓的“二套房贷”，“认贷不认房”的出发点更加合理。

　　融360信贷专家徐瑾认为，央行重申此标准，更多的是为市场提供信心，也是在响应地方政府要求松绑限贷的呼声，“但由于年底资金偏紧，银行信贷资金所剩无几，而且当前贷款收益偏低和楼市风险偏高，要银行提供7折优惠利率不大可能。”

　　郭田勇认为，根据通知中“银行业金融机构要缩短房贷审批周期，合理确定贷款利率”的表述，在贷款价格的确定上，商业银行将拥有更大的自主定价权。

　　房企短期内平价走量为主

　　“救市已经超预期了，楼价不会跌了。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　中原地产项目部总经理黄韬对记者表示，央行这一文件，解除限贷的力度还是比较大的，“全国性的文件对楼市支撑比较明显。”

　　黄韬认为，十一黄金周成交量会上涨，但目前开发商以走量为主，不可能量价马上就会起升，买家也需要时间过渡。

　　其预计，十月中旬以后，可能有的开发商会把现在较低的折扣慢慢调高，但不会真正涨价。开发商也会考虑，万一明年比较理想，也必须有货卖，所以也可能出现留一手的操作。其预计，今年年底楼价不会贵过去年。

　　而徐瑾则对长期楼价走势有相反看法，其认为，央行此举短期内有助于提升10月楼市成交量，但中长期刺激作用仍有限，甚至可能引发更浓厚的观望情绪。

　　徐瑾认为，中长期来看，楼市并不乐观，“商业银行并没有提供超低优惠利率的动力。其次，当前房价处于高位，二、三线城市积累了较大风险。再则，房产税预期将至，将大大挤压投机需求。目前一线城市限购并没放开，一线城市领涨引发其他城市跟涨的情形几乎不可能重现。”

　　一线城市限购放松或跟进

　　有媒体报道，昨天据三亚住建局透露，已制定放开限购方案，目前正在等三亚市政府批准。一旦该传闻成真，就意味着全国仅剩北上广深四个一线城市仍坚持限购政策。

　　“一线城市放开限购是肯定的，但是要走完金九银十才有可能，因为一旦放开限购，那就量价齐升，楼市将非常不稳定。”黄韬表示，现在放开限贷，有些人还是没名额，可先解决一些刚需。

　　资本市场：

　　地产股将迎来向上催化剂

　　对节后地产股的走势，不少分析团队也表现出乐观的预期。中信证券地产研究团队认为，政策将会对市场产生极重大影响，其程度远超前几个月放开限购，“ 一、二线城市10月份销售量全面反转，房价下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期结束，而龙头公司优势将更加明显。”而中信建投房地产研究团队则认为，目前信贷宽松的趋势才刚开始，地产股在经历了短暂调整后有望重新迎来向上的催化剂，因此重申“流动性不变，行情不止”的观点，维持行业“买入”评级。

　　政策解读

　　“认房又认贷”

　　转为“认贷不认房”

　　亮点1

　　某股份制银行广州分行信贷部负责人表示，通知最大的变化是关于首套房的认定。2010年住建部等就出台文件，执行“认房又认贷”原则，即借款人家庭已有一套房，再买房算二套房；借款人家庭当前无房，但有房贷记录，不论是否还清，再买房也算二套房。

　　“此次从认房又认贷转为认贷不认房，这将刺激很多改善型住房需求。”该负责人认为：“按照二套房认定首付必须达到七成，而且利率要达到基准的1.1倍，这对于很多购房者来说负担很重。如果贷款还清这种改善需求就可以算作首套，那很多家庭都能换得起房了。”

　　重申贷款利率最低可降至七折

　　亮点2

　　上述负责人表示，2008年10月27日起，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，至今首套房利率的下限一直未有改变。不过，近几年，各家银行纷纷上调了首套房利率。虽然今年以来陆续有下调，但目前大多银行实行的首套房利率为基准利率，甚至上浮。该负责人认为，央行此次重申该政策，对首套房利率的下调会有助推作用，不过，各大银行不太可能一下子降至基准的7折，“这需要一个过程。”

　　放开未限购城市二套及以上房限贷

　　亮点3

　　徐瑾指出，《通知》对二套及以上住房贷款政策充分放权，各地金融机构可依市场实际情况制定相关房贷政策。

　　《通知》指出，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　各方声音

　　银行：

　　将按政策调整

　　利率暂时不变

　　此次，在贷款价格的确定上，商业银行拥有更大的自主定价权。不过，记者昨日致电多家银行总行相关人士，得到的答复均是未接到相关通知。

　　如工商银行表示，目前未接到相关文件，将在收到文件后按要求进行政策调整。浦发银行也表示，还没收到相关文件，肯定根据要求执行。农业银行同样回应称，该行还没有收到总行文件。

　　除农行外，昨晚记者了解到，目前多家银行在广州地区房贷政策暂时未变。

　　根据融360最新的房贷调查报告显示，广州已有14家银行的常批利率维持折扣在基准上浮5%区间内。

　　房企：

　　更鼓励客户做按揭

　　售价暂时不变

　　“国庆期间的销量肯定会有所增长。”一位广州本土房地产公司营销副总在电话里向记者兴奋地表示，公司正在修改在售房源的付款方式，“以前会鼓励客户分期付款，现在可能会更鼓励客户做按揭，但售价暂时不会有变动。” 其表示，公司正在开会制定对客户的口径，准备连夜将统一口径传播到各个客户及潜在客户处。

　　而另一央企营销部门人士也对记者表示，目前已形成多个利好政策的叠加，未来成交量会增长，但价格上涨空间不足，“我们会抓住机会将手上的货提前推出市场，冲刺年底任务！但是价格基本不会上调，走量为主。”

　　一位总部位于福建的开发商内部人士则对记者表示，该政策虽已正式下发，但何时能落地到各地银行还不太清楚，可能会有时间差，“政策推出对增加成交有一定促进，但黄金周期间销量上涨多少不好说，真正成交量会上涨，可能要到四季度。”

　　记者从多个房企了解到，自从多个城市限购放松，目前二、三线城市楼市已现回暖之势。

　　某房企营销高层甚至公开在社交工具上表达销售火热的感慨：“今天是个好日子！9城近10个项目开盘，销售额近40亿！”

　　专家：

　　迄今“最有力

　　度救市政策”

　　“这是迄今为止最具力度的救市政策。目前仅剩北上广深没有放开限购。北京也调整了税收优惠普宅标准。” 国泰君安首席宏观分析师任泽平表示，目前需要比较稳定的政治环境，“房地产是周期之母，如果地产能软着陆，中国经济将避免硬着陆风险。”

　　但是，其认为，“后续实施效果待观察。由于执行上具体由银行业金融机构自主确定，目前银行负债端成本仍较高，监管机构如何降低银行负债成本成为关键，资产证券化(MBS)或是出路之一，降息降准亦是选项。”

　　民生证券宏观研究团队评论时认为，限贷松动已吹响了定向稳增长的号角，“改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。”

　　房贷政策演变

　　2010年4月 国务院办公厅

　　下发通知，规定贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。此后，房地产政策愈加严格。同时还出台限购政策。

　　2008年10月27日起 央行

　　决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。

　　2007年9月 央行和银监会

　　“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”。随后，补充通知：“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。

　　2010年 住建部等部门

　　出台文件，执行“认房又认贷”原则，即借款人家庭已有一套房，再买房算二套房；借款人家庭当前无房，但有房贷记录，不论是否还清，再买房也算二套房。

　　2011年1月 国务院

　　推“国八条”， 强化差别化住房信贷政策，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　2014年9月 央行、银监会

　　联合发布通知指出，重申首套房首付最低30% 贷款利率最低7折。同时，放松首套房认定标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。