二手房营改增税负基本不变 增值税暂由地税局征收
二手房“营改增”税负基本不变
“营改增”实施方案发布 5月1日起实施 二手房增值税暂由地税局征收
“营改增”后，个人间的二手房买卖究竟该如何缴税？负担会不会增重？继承的房产要不要缴增值税？市民们关心的这些问题，终于有了答案。
财政部、国税总局昨天发布通知，披露“营改增”的具体实施方案。具体到北京，5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。业内专家表示，从税额上来说，和此前的营业税基本无变化。
北上广深
非普宅缴差额增值税
在关于个人房屋转让的增值税方案中，两部门延续了此前契税调整时的“区别对待”政策，将方案分为一线城市和非一线城市。
其中，包括北京、上海、广州和深圳在内的四个一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
而除了此四个城市之外的非一线地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
也就是说，相比于非一线城市，四个一线城市的个人业主在将满2年的非普宅对外销售时，需要缴纳差额增值税。
具体到北京，目前对普通住宅的认定标准有两项，必须同时满足：
从面积上来说，是指住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下、实际成交价格原则上应当低于所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。
从价格上看，按区域细分为几个档次：五环内单价39600元、总价468万元，五环到六环单价31680元、总价374万元，六环外单价23760元、总价281万元，只要购房人所购买的房屋不超过总价或者单价中的一个标准，就可以被认定为普宅。
“营改增”后税负基本无变化
记者对比后发现，此次公布的个人房屋转让的增值税税率，和目前正在执行的营业税税率基本相同。
目前，个人二手房交易的营业税综合税率为5.5%，其中营业税税率为5%，其他0.5%则是城建税、教育费附加等附加税。而试点增值税后，征收率为5%，同样有0.5%的城建税、教育费附加等附加税。从税率上看，“营改增”前后完全相同。同时，过去满2年以上普宅就可免征营业税的优惠政策，也延续到了增值税之中。
对此，中国政法大学财税 金融 法研究所教授施正文告诉记者，选择采用这种不增不减的“平移”方案，更多的是考虑到过渡时期的市场稳定性。“自然纳税人的涉及范围很广泛，如果采用一般纳税人的抵扣法来征税，不仅不利于普通个人税负的稳定，而且从征管角度看，对于税务部门的征管能力考验巨大，按照现有的征管人员计算，短期内难以实现。”
二手房市场将维持稳定
按照简易计税方法计算，增值税的应纳税额计算公式为：应纳税额=销售额(不含税)×征收率。
以一套300万元的房产为例，在不考虑附加税的前提下，如果房屋未满2年，“营改增”后需要缴纳的增值税为300×5%=15万元；如果是满2年的非普宅，假设增值额为100万元，则“营改增”后需要缴纳的增值税为100×5%=5万元。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，从此次公布的增值税税率来看，营改增基本可以看做是对现有营业税的平移，从征税的税率、征收年限和征收范围等来看，与之前的营业税相比变化不大，所以对二手房市场的影响微乎其微。
“在这一时间点出台增值税征收细则，主要目的是稳定市场预期。增值税细则出台之前，市场各方的猜测颇多，也的确有些机构借此扰乱市场，制造市场恐慌，现在细则公布了，可以说各市场各方吃了定心丸，对稳定市场预期起到了重要作用。”
目前，在北京的二手房市场中，尽管营业税理论上是由二手房的卖家缴纳，但在实际交易中基本都转嫁给了买房人。“营改增”之后会不会也如此？胡景晖告诉记者，在他个人看来，在目前的市场供求格局不发生变化的情况下，营业税改增值税后，增值税被转嫁给购房人的格局也不会变。
二手房增值税暂由地税局征收
财政部和国税总局在实施方案中明确，纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
方案中强调，纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。
同时，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：首先，按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；其次，按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；最后，按照组成计税价格确定。其中，不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。
继承房产等免征增值税
对于涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，实施方案明确提出，在试点期间免征增值税。
具体地说，家庭财产分割包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
开发商可抵扣土地出让金
除了针对个人房屋转让的“营改增”实施细节外，在两部门公布的方案中，也对开发商销售房屋的增值税抵扣作出了具体安排。
方案提出，除了《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产老项目、且选择简易计税方法的之外，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。如果是小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
“‘营改增’后，房地产业的增值税税率为11%，比过去营业税税率有大幅提高，所以，为了保证整体行业的税负水平不增，在抵扣项中考虑进了占开发成本较大的土地出让价款。”施正文告诉记者，具体到不同城市，开发商“营改增”之后的税费水平应该有增有降。一般而言，一线城市的开发项目，由于开发商的售价高，增值率高，所以相比于三四线城市的开发项目，所承担的税费也会高一些。
“当然，目前的税率都是试点时期的过渡性办法。”施正文提出，算上个人二手房交易的5%征收率，目前增值税有3%、5%、6%、11%、17%五个税率，税率档次过多。而且，随着业务发展的融合，边界区分日益复杂，未来在抵扣项计算时也会越来越复杂，“所以，从长远看，随着增值税税法的推进，立法之后可能还会做出适当调整。”
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“营改增”后其他免征增值税项目
“营改增”开始实施后，其他免征增值税的项目包括：
1.托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，在规定批准的收费标准以内收取的教育费、保育费。但超过规定收费标准的收费，以开办实验班、特色班和兴趣班等为由另外收取的费用以及与幼儿入园挂钩的赞助费、支教费等超过规定范围的收入，不属于免征增值税的收入。
2.婚姻介绍服务。
3.殡葬服务。
4.从事学历教育的学校提供的教育服务。
5.纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆在自己的场所提供文化体育服务取得的第一道门票收入。
6.个人销售自建自用住房。
7.个人转让著作权。
8. 保险 公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入。一年期以上人身保险，是指保险期间为一年期及以上返还本利的人寿保险、养老年金保险，以及保险期间为一年期及以上的 健康 保险。
9.香港市场 投资 者(包括单位和个人)通过沪港通买卖上海证券交易所上市A股。
10.明年12月31日前，科普单位的门票收入，以及县级及以上党政部门和科协开展科普活动的门票收入。科普单位是指科技馆、自然博物馆，对公众开放的天文馆(站、台)、气象台(站)、地震台(站)，以及高等院校、科研机构对公众开放的科普基地。
本报记者 赵莹莹 J201 高峡制图
