首付贷未必不能存在监管应以防范风险为原则

  近日，广州金融业协会、广州互联网金融协会、广州市房地产中介协会等3家行业协会联合下发《关于停止开展首付贷、众筹购房等金融业务的通知》(下称《通知》)要求，各会员单位从即日起全面停止开展首付贷、众筹购房等金融业务，并彻底开展自查和业务清理工作。

  实际上，央行已明确禁止首付贷，且指出房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应资质，是违法从事金融业务，将对此进行清理整顿，首付贷最为普遍也影响较大的一线城市如深圳、上海和北京亦陆续出台清理措施。广州3月份也已对首付贷状况展开调查，本次正式叫停更是三个自律协会联合发文，一方面是对首付贷清理的重视，另一方面也有责任分配的考量在———谁的问题谁来处理。

  各大城市严阵以待，首付贷究竟是何方神圣？首付贷，顾名思义就是融资贷款来付购房的首付。通常是在购房人首付资金不足的时候，由地产中介或金融机构为其提供资金拆借。常见的方式有几种，一种是开发商和地产中介为了成交量而自建金融机构为购房者提供首付分期贷款，而贷款的资金来源很有可能是银行，具体做法是中介交付一定比例的保证金(通常为10%)和银行合作，将银行理财资金对接到房屋配资项目上；还有一种则是中介通过“高评高贷”，签下“阴阳合同”将房屋价格虚增至实际价格的两倍，于是银行批下来的贷款就可以覆盖房屋的实际全款或大部分款项，这样一来，在房价高企的一线城市，首付贷可以让消费者实现5%-10%的超低首付甚至零首付。而变相的首付贷则是银行的消费贷转化的，消费贷无需抵押、不计入征信，对信用要求比较低，最高可贷30万元，银行把钱打到客户卡内，客户按月还款，客户如果用于购房则实际成为了首付贷。

  首付贷和资本市场场外配资一样，都是用于交易的信用借贷，不过一个是借钱炒股一个是借钱买房。叫停首付贷，主要是为了防止系统性风险。因为无论是上述何种形式，都与银行有着千丝万缕的关系，而且都直接或间接地模糊了首付对于购房人信用评估与房贷风险控制的作用。这本质上看起来和向朋友借钱付首付无甚区别，实际不然，在朋友之间的借贷中，是可以以借款人平日真实的信用度、收入及亲密关系作考量评估的，且即使出现逃债也是微观个体之间的选择与个人代价。而银行对于该笔资金用于购房未必明晰，中间很可能存在信息不对称甚至信息造假，因此未能对其进行信用评估，很容易错估风险，虽然不排除首付贷客户中有一部分是短暂流动性缺失的人，但肯定会有不少本不具备购房信用资质的人，一旦房价下跌或其个人收入出现波动容易断供造成大量坏账而引起系统性风险。现在首付贷规模不算大，但由于中国优质投资品短缺，对买房又有着历史性偏好，一旦首付贷发展起来很容易以乘数级扩张。美国次贷危机发生的导火索之一新世纪金融公司，其业务模式与链家的首付贷模式非常相似。

  目前去库存的大背景下，首付贷这种为购房加杠杆的方式是利于楼市交易的，要慎防清理变为打击非关系户保留关系户首付贷的行动。首付贷未必不能存在，但必须是评估过风险、有严格标准下由持牌金融机构来提供。对于首付贷的监管，始终以防范系统性风险为底线原则。