中山试点放开非保障房物业费

　　中山商品房物业费即将告别政府指导价。21日，中山市发改局、住建局联合印发《中山市放开非保障性住房物业服务收费管理改革试点工作实施方案》（以下简称《方案》），决定从今年10月起在部分镇区部分楼盘试点放开非保障性住房物业费。

　　据介绍，本次试点的三个镇区分别为南区、南头镇和三角镇的6个楼盘。经济适用房、公共租赁住房、廉租房等保障性住房物业服务收费继续实行政府指导价管理。

　　 新盘物业费首次定价由招标决定

　　发改局相关人士介绍，逐步放开物业费定价既是回归市场的要求，也是全面深化改革的内涵之一，早在今年初，中山市委市政府就已部署这项工作。今年7月，广东省发改委批准中山、惠州两市率先试点非保障房物业费定价改革，为全省全国探索经验。

　　《意见》明确了四项改革任务：其一，试点放开新建商品房住宅（含自有产权车位）前期物业服务费，实行市场调节价格。其价格及服务标准在小区物管招标时，由发展商和物管公司商定；其二，试点放开业主大会成立之前的小区前期物业服务收费，实行市场定价；其三，别墅、业主大会成立后的住宅及其他非住宅物业服务收费，继续实行市场调节价；其四，试点放开装修押金、装修出入证押金（工本费）、门禁卡等收费。

　　经发改局和住建局前期调研，最终决定率先在南区、南头和三角三个镇区开展试点。试点楼盘分别为越秀星汇云锦、锦绣蓝山、旭日华庭、经典名雅苑、海雅君悦花园以及明日豪庭。

　　本次选取的六个楼盘均为新建楼盘。根据试点方案，今年10月前，六个楼盘必须做好商品房销售明码标价及收费内容、收费标准的公示。今年10月到2016年9月正式进入试点期。

　　 物业费调价须“双过半”

　　物业费定价放开之后，调价要遵循哪些原则？对这一问题，本次改革也有明确的规定。

　　《意见》规定，调价程序第一步是制定调价方案，委托第三方对小区近三年经营情况进行审计，审计结果公示不少于15天。公示结束后，采用集体讨论或书面形式征求业主意见；业主表决之后，公示时间不少于30天。

　　已成立业主委员会的小区，经“双过半”（即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主）同意后调整；未成立业主大会的，在社区居委会或村委会监督下，征求全体业主意见，经过双过2/3后调整。

　　在投票权方面，一套房产按一个人计算，在一个小区拥有多套房产的家庭，也按一人计算。此外，产权车位不列入表决权。

　　发改局表示，各级发改、住建部门要密切关注试点过程中的社会动态，及时收集、处置和上报试点过程出现的情况和问题。对违反要求和程序调价、不按规定明码标价、调价中弄虚作假的违法行为予以严厉查处，并公开曝光。

　　 【各方说法】

　　中山很多小区物业费都在亏本

　　中山市越秀地产物业管理公司副总经理吴远征：

　　位于南区的越秀云锦是本次物业费改革试点楼盘之一。吴远征介绍，目前该楼盘物业费定价大约是2.6元/平方米，这是物业公司在测算成本、调查周边楼盘之后得出的价格，总体“还过得去”。

　　吴远征称，物业管理是微利行业，利润大概在5%—10%之间。中山物管行业竞争激烈，不少物业公司都在亏损边缘。该公司管理的4个小区都处于亏损状态。

　　“中山物业包含了水、电等公摊费用，其实是比较低的。”吴远征称，业主对物业的商品属性还缺乏认识。今后物管公司会通过各种渠道公开收支明细，以争取业主的理解。

　　价格上去了，服务能不能跟上？

　　合富辉煌中山市研部经理谢仲娟：

　　谢仲娟告诉记者，看完这个通知，第一感觉就是小区的物管费要开始涨了。但涨价并非不好。如果小区物业水平有提升的话，业主可以住得更舒适，未来二手物业的销售也可以有保值升值作用。

　　“物管费用市场来调节，是小区服务回归市场的重要一环，也是体现人性化服务、提高中山物业管理水平的措施。消费者比较担心的问题是，规定里面有“双过”原则才能调整物价，会不会在公众咨询的时候产生漏洞？在罔顾业主利益的情况下还是提价？此外，虽然说是明码实价，但会不会价格提上去了，但是服务没有改善？”谢仲娟说道。

　　谢仲娟认为，中山小区面临比较大的问题是，入住率不高。没有收楼的业主比较难以接受物业管理费，因此会不会把成本转嫁到入住的业主身上值得考虑。

　　中山物业费或将告别3元“天花板”

　　天域置业市场部：

　　天域置业市场部相关负责人表示，目前中山物业服务收费仍实行“一费制”，收费标准包含共用部位、共用设施设备和二次供水设备运行、维护产生的水电费用，现在实行的收费标准不分摊公共水电费。新政的出台，意味着中山人民将告别最高每月3元每平方的物管费和300元停车费的日子。

　　该负责人称，物业费放开，即是要尽可能将服务质量、收费标准的选择权、决定权交还给小区业主，通过市场竞争的方式让小区业主享受到更好的服务。放开物业定价有助于和有利于行业充分竞争与优胜劣汰，同时催生更多能够做大质价相符的第三方专业物业公司，促进中山物管行业的转型升级。

　　根据新政策，今后新建住宅小区物业服务收费的定价，在前期物业服务招标时确定收费标准和服务标准。这也就意味着今后物业费、小区车位费等可由业委会说了算。因而，定价开放后不一定意味着物管公司“涨价”更容易。另一方面，目前一些老旧小区物业收费标准偏低，而新开发的楼盘小区物业收费则比较适中，符合目前市场价格。收费标准放开后，这些老旧小区物业收费或将会有所提升，新小区则可能暂时维持不变。（郑平 游玉华 邹辉周）