广东去库存十大招数亮相 广州限购或在部分区域松绑

　　明确提出，广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围

　　羊城晚报讯 记者赵燕华报道：29日召开的全省供给侧结构性改革工作会议上，记者注意到，在去库存方面，行动计划提出全省商品房库存规模逐步减少。到2018年底，全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%，即在全部消化2016—2018年供应溢出约630万平方米商品房的基础上，力争再化解2000万平方米的商品房库存。各城市负责化解1000万平方米商品房库存，其中2016年化解250万平方米，2017年化解350万平方米，2018年化解400万平方米。

　　行动计划把根据各地商品房库存规模和房地产市场实际，将全省城市分为四种类型，实行“一类一策”去库存政策。一类城市为库存规模大、需求旺盛的城市，包括佛山、惠州、中山、清远等4个城市。二类城市为库存规模较大、需求较旺盛城市，包括江门、肇庆、东莞、韶关、汕头、茂名、湛江等7个城市。三类城市为库存规模小、需求平稳的城市，包括河源、梅州、阳江、云浮、潮州、揭阳、汕尾等7个城市。四类城市为住房限购的广州、深圳市以及库存规模小、需求旺盛的珠海市，要结合自身实际，制定行动计划，落实国家和省深化住房制度改革的总体要求与目标任务。到2018年，各地级以上市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内，非商品住房去库存周期明显缩短。

　　记者梳理了一下，房地产去库存至少有十大亮点。

　　[亮点1]广州限购有可能在部分区域松绑

　　在具体的“重点任务与政策措施”中，明确要取消过时的限制性措施，进一步发挥市场配置资源作用。

　　其中，对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。切实贯彻落实住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理的相关政策；有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制。

　　最值得关注的是，行动计划提出：广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。对此，业内人士从字里行间分析认为，这预示着广州的限购政策有可能撕开一道口子，一直以来放开限购呼声最高的南沙，或许有机会率先获得“解放”。

　　[亮点2]搭建“农民安家贷”助农民进城买房

　　行动计划提出，加快提高户籍人口城镇化率，深化户籍制度改革，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，与城镇居民享有同等权利、履行同等义务。省住房城乡建设厅要积极配合中国农业银行广东省分行搭建“农民安家贷”等信贷平台，大力支持农民购房。

　　[亮点3]通过货币化安置4万户棚户区居民

　　在具体的“重点任务与政策措施”中，明确要加大棚改安置和住房保障货币化力度，打通商品房与保障房通道。

　　2016—2018年全省计划完成棚户区改造16万户，其中通过货币化安置4万户左右。各地要加快制订实施意见，采取提高货币化安置奖励标准、协助群众购买安置住房等措施，引导棚户区改造居民优先选择货币化安置各地可根据实际情况，对实施货币化安置的棚户区居民给予房屋评估价格10%—20%的奖励。商品住房库存规模较大、去库存周期较长的城市，按照原则上不低于50%的比例确定本地区棚改货币化安置目标。商品住房去库存周期超过16个月的城市，原则上不再新建公共租赁住房，主要通过发放补贴或购买、租赁商品房筹集房源等方式提供住房保障。

　　[亮点4]引导鼓励国企购商品房以公租房形式出租

　　通过政策性银行中长期政策性贷款支持、减免行政事业性收费、资本金注入、保障房资产注入等措施，引导和鼓励有条件的国有企业收购或长期租赁库存商品房，以公共租赁住房形式出租，成为大型公共租赁住房供应企业，为去库存、满足外来务工人员及新就业大学毕业生等群体住房需求、培育住房租赁市场提供新渠道。构建多层次、全口径城镇住房保障体系，主要采取公租房货币化方式，逐步将公共租赁住房保障范围扩大到外来务工人员等非户籍常住人口；按照住房制度改革的要求，将住房保障逐渐覆盖到符合条件的各类人群。采取加大银行信贷资金支持、财政资金补贴、减免行政事业性收费等措施，鼓励房地产中介企业、物业服务企业等发展成为以住房租赁为主营业务的专业化企业，形成“薄利多租”的住房商业模式。鼓励各地购买或租赁商品房用作乡镇学校教师、卫生院医护人员中住房困难群体的周转宿舍。鼓励高校、科研机构通过发放住房补贴或购买、租赁商品房方式，解决引进人才住房问题。

　　[亮点5]研究公积金个人住房贷款资产证券化

　　行动计划明确要加大居民购房金融、税收支持力度，降低居民购房成本。

　　认真落实国家有关个人住房金融、税收等各项优惠政策。经广东市场利率定价自律机制确定的地区，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例降低为20%。落实国家调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。积极推动外来务工人员、个体工商户和灵活就业人员缴存住房公积金，通过优化服务提高住房公积金使用效率。开展住房公积金缴存省内异地互认，推动城市间住房公积金调剂使用。研究开展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务和“公转商”、“商转公”试点。

　　[亮点6]支持老旧社区居民置换新房

　　鼓励各地通过发放住房补贴等方式，支持城市老旧社区居住超过一定年限、只拥有一套住房或无自有住房的户籍家庭购买商品住房，补贴面积标准不低于城镇居民家庭小康水平住房面积。鼓励各地优先回购有换房需求的老旧社区居民住房作为公共租赁住房。

　　[亮点7]适度调整商品房供应结构，服务大众创业万众创新

　　在规划条件许可前提下，适度允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构。在不改变用地性质和容积率前提下，允许在建商品住房项目适当调整套型结构。支持各地政府出台政策，引导支持房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器和众创空间；将库存商品房改造用于扶持养老、旅游等事业发展。

　　[亮点8]必要时暂停新增房地产开发用地供应

　　行动计划明确，强化土地供应和房地产市场联动，合理控制商品房供应规模。 各地要进一步加强对房地产市场研判，科学管控土地供应规模和时序，严格控制农村新增宅基地审批。根据商品房库存规模及去库存任务完成情况，适度调节相应类型土地供应规模，必要时暂停新增房地产开发用地供应。优化“三旧”改造政策，统筹平衡商业、办公、工业等改造项目规模。

　　[亮点9]3年以上未卖出商品房 可政策引导转化为开发商自持物业

　　鼓励开发商自持物业经营，由快速开发销售模式向城市综合运营模式转型。政府、国有企业、事业单位建设发展总部经济园区、新兴产业基地等合法合规用房，优先适度向自持物业企业商品房倾斜。对领取商品房预售许可证超过3年以上尚未出售的商业、办公、工业等商品房，通过土地、规划、金融、税收等政策加快转化为开发商自持物业。

　　[亮点10]多渠道降低商品房建设成本稳房价

　　全面清理房地产开发和交易过程中的行政事业性收费，切实降低房地产开发和交易成本。鼓励各地搭建商品房团购、团租平台，引导房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。支持有实力、信誉好的房地产开发企业开展企业、项目的兼并重组及整合，提高产业集中度。在企业落实债权债务责任和风险可控的前提下，对被兼并企业逾期、到期的银行贷款给予展期或转贷，对兼并重组后的企业综合授信给予并购贷款支持。 （赵燕华）

　　[特别关注]统筹考虑全省各地取消车辆通行费年票制

　　在降成本行动中，明确适当降低社会保险费率。维持较低的社会保险费率水平，促进建立更加公平可持续的社保制度。

　　从2016年下半年起，推进基本医疗保险城乡一体化，逐步将单位费率下调到5.5%左右。从2016年3月1日起，将失业保险单位费率从1.5%下调至0.8%。在继续贯彻落实2015年10月1日工伤保险平均费率从0.63%下调至0.43%的基础上，2016年指导各市制定实施八类工伤保险行业基准费率政策，对执行新费率后行业基准费率升高的，继续实施阶段性下调费率措施。按照国家统一部署，推进生育保险和基本医疗保险合并实施。

　　同时妥善处理养老保险欠费历史遗留问题。按照“先入轨、缓补缴”原则，推动企业全员足额参保，深入推进全民参保登记计划，继续解决未参保职工参保问题；抓紧出台灵活就业人员参保办法，推动灵活就业人员参保；2016年基本养老保险覆盖率达到97%。在以上措施基础上，按照依法依规、统筹兼顾、实事求是、分类处理的原则，妥善解决养老保险欠费历史遗留问题，既依法维护职工权益，又充分考虑企业的正常经营和可持续发展。

　　降低住房公积金缴存比例也被列入行动计划中，将全省住房公积金缴存上限从20%降低至12%，缴存基数上限从月平均工资的5倍降低到3倍。引导企业根据自身生产经营状况在5%—12%之间自行确定合适的住房公积金缴存比例，对缴存住房公积金确有困难的企业，可经单位职工代表大会或工会讨论通过后，申请降低缴存比例至5%以下或者缓缴住房公积金。

　　行动计划还明确，推动取消普通公路车辆通行费。统筹考虑全省各地取消车辆通行费年票制，各市要结合实际提出实施方案，明确时限安排及债务处理等有关事项，按程序报省政府审批。结合取消年票制工作，开展收费公路清理工作，推动取消到期或其他不符合规定的公路收费项目。