广州楼市中心城区供应偏紧 南沙萝岗供过于求
市社科院“广州蓝皮书”称,限购下房价上涨预期未有实质性转变
广州市社科院昨日发布今年的“广州蓝皮书”系列之一——广州经济发展报告(2014)。报告中对2013年广州住宅市场情况的分析透露,2013年末全市一手住宅库存量创2012年2月以来新高,以2013年月均销售速度计算,全市去年库存8个月才卖得完。但是,2013年末,广州仍有8939.06万平方米商品房在施工,施工量为历史最高水平。
■新快报记者 吴璇 通讯员 伍庆
A 总体情况
全市去年库存8个月才卖得完
报告显示,去年广州在建的楼盘多,库存的楼盘也多。2013年末全市一手住宅库存量创2012年2月以来新高,可售套数56548套,平均每套可售住宅面积达到135.20平方米。以2013年月均销售速度计算,2013年末全市一手住宅市场去库存周期为8.67个月。
小户型吃香 大户型供求降幅大
一手市场方面,各类户型住宅签约价格均出现上升。2013年,全市90平方米以下户型住宅供需均有所增长;90-144平方米户型住宅供应量有所增长,但成交量出现回落;144平方米以上住宅供应量受调控政策影响大幅减少。
报告的数据显示,90平方米以下户型住宅供应占比小于需求占比1.5个百分点,90-144平方米户型住宅虽然供应量有所减少,但供应占比大于需求占比2.5个百分点。
报告分析,144平方米以上户型住宅之所以出现供过于求,是受到了调控政策影响。2013年4月以来,144平方米以上户型住宅供求均大幅下降,第二、第三、第四季度预售面积分别为第一季度的43.4%、39.1%和94.9%,占全市总供应量的比重由第一季度的34.2%下降到20%左右;第二、第三、第四季度签约面积仅为第一季度的60%左右,占全市总成交量的比重由一季度的29%下降到24%左右。
B 区域差异
中心区有缺口 海珠白云楼价升得快
去年的楼市,中心6区房子供应还是紧张。因为,去年中心6区供需缺口达22.76万平方米,市场供求矛盾较为突出;签约均价25396元/平方米,同比上升18.8%,其中涨幅最快的白云区和海珠区签约均价同比分别上升28.8%和22.0%。而市场消化率最大的是荔湾区,达到126.7%。
外围4区,番禺区市场消化率为95.6%,整体供求基本实现平衡。花都区供不应求较为突出,供需缺口达到20.68万平方米;南沙区和萝岗区供过于求,市场消化率仅为79.9%和73.0%。从化和增城的房地产则量价齐升。
荔湾区未来或更加供不应求
中心城区供应量最少的是荔湾,去库存周期只有3.41个月。专家警告,荔湾区可售面积同比大幅减少64.8%,去库存周期远低于全市平均水平,未来存在供不应求的风险。
其他的各区中,越秀区和海珠区去库存周期超过15个月,番禺区去库存周期为12.26个月,这三个区去库存压力较大。
去年二手楼花都区涨幅最大
2013年,中心6区住宅市场以二手住宅为主,二手市场占了6区住宅市场份额的68.8%,同比提高13.7个百分点。6区二手市场登记面积424.26万平方米,同比增长45.8%。
外围4区二手住宅市场发展也较快,其中南沙区和花都区二手住宅市场快速成长,登记面积同比分别大幅增长122.9%和78.3%。增城市二手住宅登记面积150.09万平方米,同比大幅增长131.4%,占该市住宅市场份额的36%,同比提高15.3个百分点。
价格方面,2013年全市大部分区域二手住宅价格同比涨幅17%以上;其中花都区涨幅高达25.4%,荔湾区和番禺区涨幅均接近20%,在中心6区中位列前两名。而绝对价位较高的越秀区和天河区涨幅也在17.5%左右。
C 未来预测
2014年一手住宅供应充足
报告预测,2014年广州市住宅供给将较为充足。一是目前市场库存量仍处于高位,二是2013年住宅新开工量大幅增长。报告分析,2014年市辖10区新增货量约为6.05万套,高于2013年供应量;可售货量约为11万套,与2013年基本持平。
报告判断,2014年国家房地产调控政策特别是一线城市房地产调控政策不会明显放松,“限购限贷”等行政措施仍将持续,但不排除根据市场发展状况进行必要的微调和完善。“但总的来说,最严的房地产政策已经过去。”广州市社科院数量经济研究所所长欧江波说。
成交量基本无大跌可能性
报告预计2014年市场需求将有所回落。原因一是限购政策的收紧使得部分购房者失去购房资格,二套房贷首付升至七成也将影响部分经济实力较弱的改善型买家;二是“穗六条”政策出台使购房者观望情绪加重,市场氛围受到一定影响;三是近年市场价格涨幅较大,对新增需求形成一定的抑制作用。但考虑到广州仍存在大量的刚性需求以及房地产行业发展惯性,2014年成交量基本不存在大幅下跌的可能性。
今年楼价大涨可能性不大
楼价方面,刚性需求强烈以及土地等成本上升,极大压制了房价下调动力。虽然房地产调控政策仍将持续,特别是“穗六条”进一步收紧限购限贷,但房价上涨预期没有发生实质性的转变。
报告预计2014年广州住宅价格将保持平稳增长态势,大幅上涨的可能性不大。