广州这些年买房路上的“四字真坑”

　　假如有足够的资金，可以考虑投资广州的甲级写字楼

　　不少投资者在投资写字楼的时候，都会挑选非甲级写字楼。一来因为甲级写字楼推售的不多，选择不多；二来非甲级写字楼往往单位面积更小、总价更低，更多人可以选择。

　　但假如有足够的资金，可以考虑投资广州的甲级写字楼，有钱就应该玩铺大的。

　　在目前的广州一手写字楼市场中，非甲级写字楼，开发商拿地时已基本确定建成后要出售，所以定价上肯让利的并不多。大部分甲级写字楼，开发商拿地时都计划自己持有，市场出售的产品，有些是因为两家或多家房企联合开发，开发商懒得每月分租金所以出售；有些是因为开发商想冲业绩或者有资金方面的需求，无论哪种都需要较快回笼资金，因此在定价上都会作出一定的让步。因此，甲级写字楼虽然单价比非甲级写字楼贵，但性价比往往会更高。假如资金实力足够，买套甲级写字楼出租也挺好。

　　以目前广州甲级写字楼最集中的珠江新城为例，售价多为每平方米3万-5万元，月租金为150-220元/平方米，差一点的租金回报有差不多4个百分点，好一点的有五六个百分点。而且，虽然广州甲级写字楼租金会有震荡，但总体走势向上，在某些年份租金上涨的幅度还比较快。最明显的是珠江新城甲级写字楼的最高租金，2011年年初还只是260元/平方米·月，当年年底已升至300元/平方米·月，2012年年中涨至320元/平方米·月。写字楼租金和经济大势密切相关，只要相信广州的经济仍能保持较高速度的发展，那么甲级写字楼的租金涨幅就会有保证，就值得投资。

　　投资甲级写字楼，值得考虑的问题是出租。广州甲级写字楼空置率约为15%，越秀区、天河区天河北、体育中心等板块甲级写字楼的空置率较低，珠江新城因为供应量大，会比全市平均水平要高一些。但实际上，甲级写字楼出租未必就比非甲级写字楼难。非甲级写字楼的业主几乎都是小投资者，为了更快出租，大家很容易在租金上打价格战。甲级写字楼的业主则大多数是开发商，为维持整体形象，价格会站得较稳。小投资者无需打价格战，只要肯稍微作出让步，还是会有一些讲求实惠的公司上门求租。

　　最后，投资甲级写字楼不得不提到变现的问题。由于单价较高，甲级写字楼的变现能力较差，很多时候出售二手写字楼是碰运气的事情。因此，投资甲级写字楼的资金必须是闲钱。当然，如果确实需要资金周转，还可以将写字楼抵押，不过这已落之下乘了。作为大宗商品买卖，房子的交易过程非常复杂。专业律师建议，为避免发生纠纷，在交易过程中，凡事要多问为什么，尤其是签名的时候，要多看几遍，不懂最好先咨询专业人士。

　　记者采访专业律师，总结出三大“四字真坑”——独家代理、现状交付与垫资赎契，这3个程序在二手房买卖交易中一般都会遇到，最容易出现问题。想买房的消费者，不妨先看看别人之前遇到的“坑”，等掉进坑里再求助，往往已经晚了。

　　A 独家代理

　　听起来很美？ 别傻了！你的权利要搞清

　　案例

　　这是某律师自己的真实案例，案例的主人公是律师的妈妈。

　　三五年前，刘妈妈想卖掉名下的房改房，附近有两三家中介。刘妈妈去买菜时顺便溜达进其中一家中介，问一下放盘的事情。结果是带回家一张《独家代理委托书》副本。内容就几行字：同意委托×××以不低于$×××的价格出售位于×××的房子，在一个月内只能通过×××交易，否则应向×××支付房屋成交金额的百分之×。

　　律师女儿一看头大：“妈妈呀，你女儿是搞法律的，你连电话都不打，就把自己卖了。”所谓的委托书其实等于一个小合同，对双方权利义务都有管理与约束。刘妈妈签了这样一份委托书，将承担以下的义务：在一个月内，房子只能在这家中介成交，即使有朋友想买也不能来看房，看了也不能成交。而且只要成交价不低于委托书里约定的价格，中介找到买家愿意出这个价，刘妈妈就必须卖，即使其他中介找到愿意多出5万元的买家，刘妈妈也只能说：不行，否则要赔对方房屋成交金额的百分之×。

　　这就是业主的义务，至于业主的权利，只有一点：你在这家中介放盘，低于你要的价格，你可以不卖。

　　“那对方的义务呢？”刘妈妈不死心地问。对方的义务就是：你在这家中介放盘，这家中介不能以低于你要的价格强行转售（说了等于没说）。但对方的权利是，一旦达到你要的最低价，便可以强行要求你卖房，不然可以要你赔钱。你在其他中介卖房，可以要你赔钱。你把房子卖给亲戚朋友，这家中介还是可以要你赔钱。

　　幸好合同期只有一个月。刘妈妈确实也享受到所谓独家代理的福利：中介打电话把意向客人都集中在一起，二三十人浩浩荡荡来看房，客人从客厅一直排到楼道，不过，中间各种压价，没一个靠谱的，就把这一个月给平安混了过去。

　　律师意见

　　不是说“独家代理”不能签，而是无论多简单的内容，自己的名字都不能随便签。

　　假如非要签字，有一个相对简单的方法，那就是不要被简单或复杂的文字所迷惑，细细读一读，然后问自己四个问题：签名后，你可以做什么？你必须做什么？对方可以做什么？对方必须做什么？其实就是所谓合同项下的权利和义务。如果你必须做的有很多，但可以做的却很少，而对方的情况刚好和你相反，那就是权利义务不对等。这时候，你更要谨慎，最好把可能出现的风险更为详细地在补充合同中约定，避免中招。

　　业界提醒

　　所谓的独家代理，就是中介经纪口中的集中帮你推货。业内人士建议，除非是在楼市淡静期，否则没有必要选择独家代理。

　　因为中介行业其实很难有保密的信息，一旦在某家中介放盘，很快独家便会变成非独家，签这样的委托书意义不大。再说，假如楼市不是很淡、房子不是非常难卖、放盘价不算太不合理的话，中介经纪不会放着你的盘源不推介，因为经纪自己也很想促成交易，所以把房子多放几家中介，等于多给自己一些机会。

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