楼市新政：购房下调契税营业税 二线核心城市更受益

　　今年楼市新政来得尤其早！继调整个人住房贷款最低首付比例、上调住房公积金存款利率之后，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部昨日联合发布通知，调整房地产交易环节的契税和营业税。楼市新政2月22日起执行。主要亮点在于对改善型、二套购房群体赋予减税政策。以往，对于二套房的购置，无论面积大小均统一按3%税率计征。调整后，90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%，相当于按首套购房资格进行计算。对于面积为90平方米以上的住房，由过去的3%的契税降到2%，使购置大户型的改善型用户获得利好。尽管部分条款特意绕开北上广深等一线城市，但实际上对于第一次购房就买144平方米以上的，契税也由过去3%减至1.5%，对当前一线城市大户型库存有一定利好刺激。

　　新政最利好二线核心城市

　　与此前2月2日央行宣布的新政一样，此次三部门颁布的新政也绕开一线城市。对于北上广深一线城市，仍执行“对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税”，144平方米以上契税减按1  .5%征收。第二套房的契税征收方面，则没有任何变化。在营业税方面，仍执行去年“3·30”政策不变，即个人销售未满两年的住房，全额征收营业税；个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房款后的差额征收营业税；个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　在知名财经评论家叶檀看来，目前各城市楼市分化，“此番新政虽未直接对一线城市，但由于一线城市相对抗风险能力强，尤其是核心区房价还会稳定向上”。新政令一些二线核心城市更受益，尤其是南京、苏州等。尽管对三、四线城市也有利好，但带动的楼市还是相对有限。

　　春节期间，在广州已有一套房的罗小姐回到老家清远连州买了一套93平方米的房产，总价约34万元。新政实施后，原本需缴纳1.02万元的契税，现在可少缴3400元，“相当于送我一年半的物业管理费”。

　　今年已两次出楼市新政

　　相比往年，今年楼市政策实施频繁且来得急。如2015年“3·30新政”，是在农历二月十一发布。而此次新政是在正月十二发布，正月十五元宵节起施行。2014年是在9月30日才出台楼市新政，将二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。

　　今年2月2日，央行宣布在不限购的城市，居民购买首套普通住宅，首付最低可下浮0  .5%个百分点至两成，购买第二套房在首套房未结清贷款时，也可最低首付三成。两次政策无缘一线城市，叶檀认为北上广深人口集中，地价高，房价高，所以不用出台鼓励措施。此番新政是希望楼市维持目前复苏局面，“今后的利好政策还是不断的”。

　　国家统计局数据显示，截至去年末全国商品房待售面积71853万平方米，库存主要集中于部分二线和三、四线城市，由于前期过度开发透支需求，导致成交低迷。库存高企已抑制房地产开发投资积极性。国土资源部统计，去年全国105个主要监测城市土地供应总量减少，房地产开发用地面积不及2014年，房地产开发投资增速降为近年低点，而住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

　　“虽然政策继续绕开一线城市，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。”中原地产首席分析师张大伟认为，房地产政策继续宽松，有利于非一线城市楼市去库存。中央部委接力地方出政策救市，预计全国两会前后各省将针对房地产库存出台不同力度的政策，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。

　　一线城市影响如何？

　　广州：郊区豪宅成交或微增

　　“目前广州楼市总库存套均面积在130平方米左右，120平方米左右的户型相当缺货，由此可见广州目前库存很多在144平方米以上”。合富辉煌首席市场分析师黎文江说，此番新政对于买家第一套房就一步到位、购买非普通住宅还是有很大优惠的。

　　广州当前144平方米以上的豪宅普遍总价在800万元以上。以4万元/平方米计算，一套150平方米的豪宅总价在600万元。以此计算，新政前需缴纳18万元契税，但新政之后契税减至1.5%，相当于少了9万元税费，可购买2.25平方米，省下一个公共卫生间的面积。

　　满堂红链家市场部高级经理周峰表示，可以预期，在广州郊区某些楼价相对偏低的板块，想一步到位购买非普通住宅的客户会轻微增加，而前提是银行信贷方面继续维持相对宽松状态，“预计今年广州客若决定购买二手住宅，仍会把广州老城区的物业作为首选”。

　　深圳：不会马上影响房价

　　“新政对深圳的房价不会马上有影响”。深圳中原董事总经理郑叔伦说，深圳目前144平方米以上户型的房产均价在五六万元/平方米，总价普遍上千万元。但是，深圳一般刚需在购买第一套房时以购买面积在五六十平方米的居多，首套房一下子拿出800万元以上购买豪宅的相对少。

　　深圳与香港一衣带水，而目前香港楼市降价风遍吹。郑叔伦表示，为了省点税而买之后房价降了得不偿失。此次出台的新政不会令深圳楼市形成疯抢，深圳房价也不会因新政而马上有反应。

　　二线城市购房升温？

　　佛山：部分区域房价或上涨

　　合富置业首席市场分析师龙斌分析，新政并不只带来单一影响，对整体市场信心带动明显。144平方米以上的首套房，以及所有面积段的二套房都可以享受到优惠税率。可见，政策直接指向改善型和大户型，对于刚需产品并无变化。

　　“佛山这类大面积户型一般在200万元总价或以上，优惠后可省3万元的税费，但此类高端客户不会为了3万元就决定买房。”世联行佛山公司总经理葛朴指出，政策对于市场的利好当然存在，但直接影响有限，更多在信心层面。佛山市场存量的压力，主要集中在刚需类型产品。

　　佛山住建局统计数据显示，去年底佛山全市成交均价已由年初约8278元/平方米升至约9184元/平方米，广佛板块所在的南海区更在去年底均价首次突破万元大关。龙斌表示，广州还在限购，加上佛山政策利好，部分区域价格趋涨势头会持续。楼价出现稳步上升趋势的话，会带动客户对于购房的改善需求，以及理财需求。

　　东莞：难延续去年火爆行情

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐表示，新政的发力点在于改善型。目前政策有利于大户型，但2015年东莞楼市推出的产品还是以刚需型居多，80-110平方米的户型最多。新政的推出有利于用市场力量解决之前大户型多证拼凑的问题。

　　天为地产大数据研究中心总监黄海燕认为，政策最利于大户型，但实际影响没有那么大。真正受惠的还是二套房契税下调，普及面比较广。

　　去年，东莞楼市受深圳客外溢影响，临深片区楼盘被一扫而空，房价高达2万元/平方米。车德锐表示，经过时间检验，深圳投资客会更理性，加上现在香港房价在跌，银行开始打击中介炒房，预计难以延续去年火爆行情。

　　统筹：邱永芬  寇金明

　　采写：南都记者  邱永芬  路漫漫  卫学军