“买房减税”新政:90平方米以上唯一住房 契税降至1.5%

一月内楼市聚齐三利好 广州终于也有份

羊城晚报讯 记者赵燕华报道：进入2016年楼市利好政策密集出台，但春节前的两个大礼包对于广州只是“然并卵”，不过19日出台的“买房减税”新政，广州终于也沾了一点光：90平方米以上唯一住房 契税降至1.5%，以500万房产算可节省7.5万。对于购买90平方米以上的买家来说这是利好，但由于广州仍实施限购，减税利好还是被打了“折扣”。业内专家指出，新政策最利二线城市。

广州：500万房产（90平方米以上唯一）可省7万5

根据新政，“北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策”，那么，该新政对广州有何影响？

通过对比新旧政策，发现对广州有影响的只有一点，即家庭唯一住房，原来90-144平方米征收1.5%契税，144平以上征收3%契税，现改为90平以上征收1.5%契税。这意味着首套房若是购买144平方米以上的大户型，那么契税能从3%降到1.5%，这对高总价的房子而言降税明显。

举个例子，买144平方米以上的家庭唯一住房，假如总价300万，原先需交9万的契税，现在变为4.5万，减少了4.5万的契税；过去一套500万元的豪宅需要缴纳15万元的契税，现在降至7.5万元。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，政策总体而言是利好的，对改善型而言更是如此。政策针对性地扶持二三四线城市去库存，而对楼市较热的一线仍然“区别对待”。对广州来说，直接受惠的仅限于首次置业且面积在140平米以上的大户型，而首次置业一般以小户型为主，购买大户型的首次置业者群体有限。优惠力度有限的情况下，很难从一线城市的市场上看出明显趋势。

“对广州而言，利好很微小，微小到难以触动消费者掏钱；甚至有点利空，因为旁边佛山降税降首付享受了利好，更加强化了对广州客户的分流。”邓浩志说。他认为，一线城市受新政影响不大，而二线城市，特别是南京、杭州、苏州、佛山等楼市已经较旺的二线城市，涨价是明显趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于北京、上海、广州、深圳来说，此次政策也有积极利好。从政策条文可以看出，政策第一条第一项依然是适用此类城市的。因此，对于此类一线城市的首套住房群体来说，过去144平方米以上（含）的住房需要交纳3%的契税。而现在调整到了1.5%的契税。那么实际上有较好的成本压缩或经济效应。从实际情况看，对于一线城市千万级的豪宅来说，过去1000万元的豪宅需要交纳30万元的契税，而现在只需要交纳15万元的契税，其成本节约还是非常明显的。换而言之，近期一线城市部分豪宅项目可能会因为此类政策的出台而热销，价格上涨的可能性也比较明显。

降税新政对二线城市意义更大

合富房地产经济研究院院长龙斌表示，该政策的直接受惠者确实是二三四线城市购房群体，似乎一线城市利好微弱。但根据过往经验，中心城市、大城市对货币信贷政策的反应速度比小城市快得多，小城市的楼市受经济气候影响更大一些，因此，他认为经济发达的一二线城市和部分活跃度高的三线城市会有较快反响，而普通三线以及四线等城市表现“略逊”。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，契税新政政策的主要作用是利于盘活非一线城市市场流通与销售环节。从二手房市场角度来看，（非一线城市）个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税，这样的话，非一线城市符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的减免，再加上契税的减免，降低了购房流通领域的交易成本，对于改善群体来讲，就可以卖掉原有90平方米以下的房产进行改善或置换90平方米以上的房源。从本次契税新政与330新政两个政策的叠加市场效果来看，政策面总体上有助于非一线城市首次改善或置换型改善需求积极入市。

有分析预期，总体上，新政对二线城市的一手房和二手房市场均带来相当的利好，而且首套/二套和刚需/改善/中高端/豪宅普遍受益，但总体上，二套和改善/中高端/豪宅的受益程度更大。今年以来，楼市、土地市场行情已经开始由一线向二线转移。税收新政无疑是火上浇油，2016年热点二线楼市将迎来一波火爆。

相比之下，三四线城市的受益力度会较二线弱很多。其一，大部分三四线本来就没有普通住宅和非普通住宅的限制，这将削弱新政的影响；其二，相当的三四线城市还面临高库存压力，加之人口持续流出，今年楼市行情能否起色仍是一个未知数，成交上不去，新政的威力就体现不出来；其三，三四线房价较低，有购房能力的人，不在乎新政带来的几千块钱节省。

房企或提高大户型价格？专家建议：房企不要恋战快跑量去库存

严跃进分析，此类政策一定程度上也会使得房企调整产品结构和定价策略。

在他看来，过去部分房企为了降低契税或逃税，对于144平方米以上的住房进行分割处理再出售，即将一套144平方米以上的住房分割为两个虚拟产权进行销售，进而使得每套住房的户型都小于90平方米，从而获得更低等级的税率。而通过现在这样一个政策的调整，大户型住房的契税和普通住房的契税差异已经不大，对于此类产权分割再销售的做法可以得到有效遏制。

同时，鉴于此类契税政策可能会刺激购房者积极入市，那么后续房企积极调整定价策略或者说提高售价将是一个大趋势。尤其是大户型的购房成本开始降低，这个时候对于部分高端物业的开发商来说，或会在近期主动提高项目价格。

不过，同策咨询研究部总监张宏伟认为：对于房企来讲，财政部新政之后，首先应积极调整推盘节奏，把控好契税新政、六次降息五次降准等政策面给予的跑量去库存的“窗口期”，增加2016年上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面，他认为，对于非一线城市来讲，调整并优化库存结构，积极去库存，无论是90平方米以下的首套房，还是90平方米以上的首次改善项目或置换型项目，不要恋战，不要期待房价再次快速大幅上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，而是想方设法尽快实现销售业绩回升。

其理由是，从楼市大趋势来看，楼市已经进入下半场，从供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会；此外，去年“330新政”以来大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

背景：一个月内三政策利好楼市

2016年楼市利好政策频频。2月2日，央行及银监会下发通知，全国非限购城市首套房商贷最低首付比例降至二成，二套房最低首付降至三成；17日，中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。市场分析计算发现，这相当于国家每年为公积金缴存者发了一个150亿元的“利息红包”。

中银国际认为，近期地方两会已推出多项涉及扩大公积金覆盖范围、鼓励农民工购房和财政补贴等政策，认为今年政府稳投资增速和去库存的政策基调明显。

对于财政部此次政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，是对住房交易和住房消费的又一个刺激手段。此前对于此类契税税率的制定，部分地方已经有所尝试。而此次财政部等相关部门进行了统一，后续使得全国各大城市的交易环节都能够享受到更低的契税征收优惠，对于降低交易成本、活跃交易气氛有积极利好。

此次政策的最大亮点在于对改善型或二套购房的群体赋予了减税政策。过去对于二套房的购置，无论面积大小，都同意按照3%的税率进行计算。而新的政策下，按照面积大小，都进行了不同程度的下调。比如说90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%，相当于按照首套购房的资格进行计算。而对于面积超过90平方米以上的住房，从过去的3%的契税调整到了2%的契税，进而也使得购置大户型的改善型用户获得了实实在在的利好。

“从此次政策可以看出，政府的出发点有三个。第一是继续保护刚需购房者的利益，对于90平方米的首套住房，契税政策一而再地进行调整，现在继续强调1%的税率，说明依然会给予最大的税收优惠，反映了在普通住房层面给予了充分的政策支持。第二是鼓励购房者积极购置大户型住房，这对于三四线城市来说可能有更大的意义。因为此类城市的大户型住房均价大概在8000元/平方米左右，部分购房者有能力购置此类大户型。通过减少契税，能够降低相应购房的成本。第三是鼓励购房者积极换房。这从二套住房无论面积大小，均能享受税收优惠的政策能够看出来。所以此次政策，惠及面较大，应该认为是2016年刺激住房消费、盘活存量住房资产的重要举措和手段。