猴年楼市迎政策利好 执行空间留给地方

　　猴年伊始，国内楼市再迎政策利好。

　　“小散好不容易凑够四成首付，想到A股赌一把却惨被腰斩。正在欲哭无泪之时，突然一声大喝：‘老乡别走，首付两成！’。”央行和银监会宣布房贷新政后，这个由网友编写的段子在舆论场中不胫而走。

　　2月2日，央行和银监会宣布，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

　　同样在春节前夕，《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（以下简称《意见》）也已印发。意见指出，鼓励各地区进一步放宽落户条件，除极少数超大城市外，允许农业转移人口在就业地落户。

　　与以往出台政策通常选择在3月“两会”前后有所不同，本次政策发布选择在春节前夕，距离2015年的“9 30”房产新政只有四个月，其发布时点因此受到舆论高度关注，被认为“意味深远”。

　　 执行空间留给地方

　　当前，城市间表现分化已成为国内楼市的基本特征，也为救市政策出了难题。全国一刀切的政策难免会对一线城市火上浇油。有鉴于此，此次房贷新政把执行空间留给了地方。

　　中国民生银行首席研究员温彬在接受媒体采访中提到，新政“体现了央行因地施策的基本原则，在促进房地产稳定发展的同时，也保障了当地商业银行的信贷资产安全”。有报道则引述接近中央经济决策部门人士的观点称，“中央调控闸口放开后，更大的舞台还在地方政府。”

　　确实，春节前夕陆续召开的地方“两会”已经显示了各地政府调控楼市、促进其健康发展的决心。

　　从一线城市来看，地方“两会”相关议题更多围绕着支持合理住房需求、促进市场健康发展展开。北京表示，今年将开始研究职住平衡前提下的换房零税费政策，鼓励市民将住房换到离办公地点更近的地方。上海表示，限购政策今年仍将继续实施，但会增加中小户型的供应量，让房屋总价在青年人经过努力后可以承受。在广东省“两会”期间，广东省住房城乡建设厅厅长王芃称，广东将取消限购限贷等调控政策，但并非强制性的，尤其对于广州、深圳这样的大城市，具体政策仍由各地政府根据市场作出判断。

　　相比而言，一些中西部省份则根据本省实际情况进行决策。

　　江西省提出，对首次购买城镇住房、符合条件的农民给予财政补贴，探索将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围。

　　河南省提出，支持缴存职工用公积金贷款改善住房条件，将有稳定劳动关系的常住人口纳入公积金覆盖范围，鼓励农民进城购房。同时，河南还有序推进农业转移人口市民化。

　　内蒙古提出，在扎实有序消化房地产库存方面，将研究住房公积金支持农牧民进城购房政策，鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款。此外，还将探索共有产权等措施，逐步消化大面积住宅库存，取消限制性政策，释放刚性和改善性住房需求。

　　河北省表示，要化解房地产库存，推进以满足新市民需求为出发点的住房制度改革，稳定房地产市场，到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达48%和67%左右。

　　湖南省提出，货币化安置是去库存的有效手段，原则上2016年棚改货币化安置比例不得低于50%，对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。

　　青海省提出，进一步放宽西宁市落户限制，建立农牧民进城购房和租房财政补贴政策。

　　 后续政策仍可期待

　　“春节表现是一二线不冷，三四线不热。”业内人士认为，“二线城市是猴年春节相对较热的区域，购房者在春节后将依然维持春节前积极进入市场的趋势。部分一线城市返乡需求、三四线城市看中省城资源的需求，支撑了二线城市的高温，预计2016年房地产市场将主要看二线城市。”

　　另据了解，春节过后多地还将具体出台一系列房地产松绑政策。

　　以甘肃为例，此前召开的2016年全省住房城乡建设工作会议指出，甘肃部分市州库存问题严重，将引导开发商适当降房价。甘肃省住房城乡建设厅要求各市州会同相关部门摸清房地产库存底数，因地制宜、因量施策。在消化房地产库存上，通过减免交易环节税费等，促进无房到有房、小房换大房这些合理需求的释放；充分利用提高棚户区改造货币化安置率，引导居民自行选购存量住房。引导开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品房价格，以需求和供给双向发力解决库存问题。

　　安徽省日前表示，2016年全省货币化安置比例要达到50%以上，力争达到70%。推进公租房货币化保障，确需增加公租房供应的地区，主要通过在市场长期租赁或购买方式筹集。同时，将深化住房制度改革，鼓励农民进城购房，支持机构投资者投资租赁住房。将城市灵活就业人员纳入住房公积金制度，自愿缴存住房公积金，并享有提取贷款的权利。

　　山西方面，在日前举行的住房城乡建设暨党风廉政建设工作会议上指出，将采取七条政策去商品房库存，包括扩大住房需求群体加快农民工市民化进程，确保新落户居民享有同等的教育、就业等城镇基本公共服务，为农民工进城购房提供保障。同时，积极发展跨界房地产。房地产库存过大的市县，可根据房地产开发企业申请，依法修改城镇规划相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为文化旅游、体育、园区、养老等跨界地产用地，同时将已建成的存量房屋发展为其他地产，促进房地产跨界发展。

　　“一大波政策正在赶来的路上”。报道称，从相关部门得知，许多部门的政策调研和预案已经完成，只待适时择机发布。该报道对后续政策多有猜测，提到“户籍改革以及将农民工全面纳入公积金体系等，是接下来的重头戏”，“包括土地供应、税费调整、融资限制等一系列金融和财政相关政策的调整，也被认为是楼市去库存的重要方向”。