东莞增设电梯维修备用金 紧急故障可直接动用
（制图 杨智宏）
东莞时间网讯 日前，我市出台《东莞市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》增设了电梯维修资金备用金制度，提取不超过专项维修资金总额的10%成立备用金，允许物业服务企业在发生电梯紧急故障时凭有关证明资料直接申请动用；并规定维修资金交存主体应当在办理房地产权证、变更登记、转移登记、合同备案手续等业务前，足额交存维修资金。
允许直接申请动用电梯维修金
市房管局有关负责人表示，为解决当前电梯紧急故障情况下难以动用住宅专项维修资金的问题，《办法》增设了电梯维修资金备用金制度，即将“经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主(以下简称‘双2/3业主’)同意”这一耗时较长的环节前置后，提取不超过专项维修资金总额的10%成立备用金，允许物业服务企业在发生电梯紧急故障时凭有关证明资料直接申请动用。
对此规定，家住东泰花园小区的叶小姐认为，过去小区内进行维修处理需要很长时间，对住户生活影响较大。“如果物业公司能直接使用备用金，电梯的维修速度应该能大大提高。”
南城某小区物管处罗姓主任也对此规定表示赞同。他认为，以往因只要动用资金就需取得双2/3业主的同意，导致耗时耗力，“万一在争取业主同意的时间内，电梯发生事故，后果是很严重的，责任也难厘清”。
罗主任透露，在进行房屋中大修时，例如独栋房屋的外墙保修年限过期需要修整，就需要取得该栋双2/3业主的同意，往往需要物业公司进行长时间的动员。
记者了解到，在《办法》征集意见阶段，寮步、常平等镇街及部分物业管理企业曾建议扩大备用金的使用范围和单项使用额度，但考虑到业主对备用金的认可度问题，有关建议未被采纳。
办房地产权证需先交存维修资金
此前我市公布的《关于住宅专项维修资金交存、使用和监管若干规定》（以下简称《若干规定》），对资金交存时间规定是“对新销售的商品房，购房者应按照商品房买卖合同中约定的交存时间（商品房买卖合同备案前）到专户管理银行营业网点交存维修资金”；建设单位在办理商品房买卖合同备案时，应将购房者的维修资金交存凭证（复印件）一并提交当地房管所。
此次《办法》规定，“维修资金交存主体应当在办理房地产权证、变更登记、转移登记、合同备案手续等业务前，足额交存维修资金”。其中增设了交存住宅专项维修资金为“办理房地产权证、变更登记、转移登记”三项行政确认行为的受理条件。
上述罗主任向记者透露，不少小区2008年前买房的业主没有交存维修资金，《若干规定》实施以后情况有所好转，现在继续增加限制条件，将加大交存维修资金的约束力，“物业公司不能强迫业主去交，只能倡导，政府部门来推动是比较合适的。”
8%小区业主委员会有效运行
据市房管局统计，《若干规定》颁布以来，截至2014年4月，全市共计交存住宅专项维修资金总额24亿元。此次《办法》特意对成立业主大会前后的资金使用程序分别进行了规定。成立业主大会前，住宅专项维修资金的拨付须经主管部门审核同意；成立业主大会后，是由业委会报主管部门备案，主管部门发现违规使用的责令改正。
对此，市法制局认为，《广东省物业管理条例》以及《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》实施后，对业主大会和业主委员会在物业管理事项中的自治管理提出了较高要求，我市当前已成立业主大会和业主委员会并有效运行的住宅小区约占总数8%左右，如不鼓励业主大会和业主委员会积极参与专项资金管理，待专项资金首期交存额不足时将面临续交瓶颈。
他山之石
成都出台维修资金使用规定
电梯坏了修否 不吭声可算同意
2011年8月出台的《成都市城乡房产管理局关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》规定，成都市所有建筑区划小区都要建立维修资金紧急使用预案。“根据规定，维修资金在‘双三分之二’业主书面签字同意后方能使用。成都市对业主的表决方式进行了多样化改革，发短信、发电子邮件都可以。对于已经送达的表决票，业主或业主代理人在规定期限内不反馈意见或者不提出反对、弃权意见的，可视为同意。
