上海最严限购来了，专家：深圳难逃调控 广州预计不会跟进

羊城晚报讯 记者赵燕华报道：3月25日，上海市政府宣布了对于房地产调控的新政策，要求从严执行住房限购政策，其中包括：上海非户籍限购2年改5年；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款的，购买普通自住房的首付款比例不低于5成，购买非普通自住房的首付款比例不低于7成。四个一线城市中，上海已率先出台史上最严楼市政策，专家预测，北京深圳会很可能会步其后尘，至于广州，预计不会跟进。

记者注意到，上周，珠海全面取消限购，本周，上海就准备打压过热的楼市，一城一策差异巨大已是当前趋势。眼下，房地产已进入“分城施策”模式。

专家预测：莫慌！不会烧到广州

“既然上海已经出手，广州又当如何呢？我可以负责任地回答，政策不会一刀切到广州 ，大家莫慌。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，上海实行楼市新政旨在打压过热市场，但广州并没有暴涨、普涨的基础，所以也无需调控打压。

对比上海的房价，广州确实有点望尘莫及。据网易房产住宅数据中心显示，目前上海房价3月新房均价32820元/㎡，环比上月上涨 2.42%；广州3月新房均价15711元/㎡，环比上月下降5.37%。均价上广州为上海均价一半不到，甚至还环比下降。

而整体表现上，2015年大上海可是“一人之下万人之上”，房价涨幅 仅次于疯狂的大深圳，同策咨询研究部的数据,2015年上海商品住宅面积同比暴增54.9%,成交均价同比增长16.9%， 成功创造了历史高位！

而反观广州，统计局每月发布的70城房价报告，四个一线城市中，广州的房价走势几乎月月排在最末。近六个月来，广州仅一次环比涨幅与北京齐平，两次分别以0.1、0.5个百分点的涨幅优于北京，更无法望肩上海和深圳的涨势。 

对此，房价点评网广州首席分析师肖文晓也表示，“广州会否步沪深后尘收紧调控，观点是不排除可能，但几率很小。”其理由有三：首先，过去一年广州房价15000元/平，北京28000元/平，深圳和上海3万多/平，广州最低。其次，2月70城房价指数，广州同比上涨11.9%，不到上海25.1%的一半，差不多是深圳57.8%的五分之一，与居民收入和经济增长水平基本匹配。最后，广州目前执行的限购限贷政策是从严的，甚至比深圳还严格。所以，无论从房价的绝对值和涨幅，抑或是广州的政策现状来看，广州都暂无收紧的必要。

深圳或难逃调控

在邓浩志看来，上海政策收紧，“打哆嗦”的应该是去年房价上涨近6成且全国排第一的深圳，深圳要调控不单因为市场，更大的压力来自舆论。而连北京市长都说今年涨11%并不算太高，那价格原地踏步的广州更加应该心安理得了。

3月25日下午，一个小道消息开始在各个房地产圈子中流传开来，据说今天下午深圳政府开会，研究出台楼市调控政策，内容包括非深户购房社保1年改3年；首套房贷款还清，二套房首付最低4成（此前是3成）。据传晚上深圳将出台调控政策。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受羊城晚报记者采访时认为，对于社保由1年改为3年的做法，实际上和上海的做法是一致的。当然，相对上海的做法，其实深圳的做法是相对偏保守的。从政策效力来看，通过将社保的缴纳年限进行调高，使得外地购房群体的购房门槛抬高，进而使得后续深圳房地产市场的投资投机渠道相对收窄。这背后不可否认的是，会有一定的误伤，但总体上会对后续房地产市场的健康发展起到支撑作用。当然一个负面影响可能是，购房者或到周边的东莞惠州等城市进行购房，进而炒高房价。这个是需要提防的一个内容。

“而对于有贷款记录的都算二套房，实际上是更为严厉的一种做法。”严跃进表示，目前商业银行贷款是可以实现全国联网查询的，这个时候一些非深圳本地的购房者，或者在外地本身是有房产的，到深圳炒房必然要接受此类信贷审查。如果房贷还没有偿付完毕，那么就不可能享受首套住房的优惠。换言之，提高4成后使得部分购房者的购房成本加大。若要规避此类政策风险，那么就需要先抛售其他城市的住房，进而满足偿付完贷款的要求。

从后续市场预测看，深圳目前房价总体处于高位，所以价格层面上可能会趋于平稳。但期待其快速下跌其实并不科学。深圳目前新房的库存规模相对小，后续整个市场购房需求依然会“角逐”此类相对少的房源，进而带来房价的继续上涨，只是幅度会收窄。而成交量上，确实会有收缩的可能，或成交面积相比目前月平均水平会出现环比跌幅在20%左右的水平。