2014年一季度广东房地产开发投资与销售情况分析

　　 内容摘要： 本文分析了2014年一季度广东房地产开发投资和商品房销售市场的基本运行情况，指出应重点关注的问题，并对全年市场走势进行了预测。

　　 关键词: 房地产开发投资  分析

　　2014年一季度，广东房地产开发进度放缓，开发投资增幅持续回落，开发企业资金到位情况收紧，土地成交面积和新开工面积等先行指标下降明显，开发投资后劲值得关注。商品房销售市场延续去年末的降温趋势，同时受去年一季度成交量基数较大的影响，销售面积同比下降近一成，商品房销售价格涨幅有所放缓，市场分化调整更加显著。

　　 一、运行情况

　　（一）房地产开发投资增幅回落

　　一季度，广东房地产开发企业共完成开发投资额1282.34亿元，同比增长16.0%，增幅比1-2月回落2.1个百分点，比上年同期回落0.9个百分点（见图1）。房地产开发投资额占固定资产投资额的33.4%，增幅比固定资产投资低1.3个百分点，拉动固定资产投资增长5.1个百分点。

图1  2014年广东房地产开发投资走势图

　　从全国范围看，广东房地产开发投资额居全国第三位，与上年同期持平，低于江苏的1769.58亿元和浙江的1337.35亿元；开发投资增幅比全国低0.8个百分点，比江苏低3.8个百分点，比山东和浙江分别高1.6个和3.8个百分点（见表1）。

表1  2014年全国主要省市房地产开发主要指标

　　按构成分，建筑工程投资增幅较慢，土地购置费快速增长。一季度，广东房地产开发投资中建筑工程投资901.48亿元，同比增长14.6%，比开发投资增幅低1.4个百分点；安装工程投资119.13亿元，增长18.8%；设备工器具购置费13.48亿元，增长11.6%；其他费用投资248.26亿元，增长20.4%，其中土地购置费148.80亿元，大幅增长70.0%，增幅分别比1-2月和上年同期提高21.4个和96.9个百分点，土地购置费占房地产开发投资的11.6%，同比上升3.7个百分点。

　　按类型分，住宅开发投资增幅回落明显，商业营业用房和办公楼投资增幅较快。一季度，广东房地产开发投资中商品住宅开发投资877.38亿元，同比增长10.5%，分别比1-2月和上年同期回落2.5个和6.7个百分点；办公楼投资75.35亿元，增长58.4%，增幅比住宅投资增幅高47.9个百分点；商业营业用房投资166.13亿元，增长39.2%，增幅比住宅投资增幅高28.7个百分点；其他投资163.47亿元，增长13.2%。

　　按区域分，珠三角和山区增幅较快，东西两翼增幅缓慢。一季度，珠三角地区房地产开发投资同比增长16.5%，增幅比全省高0.5个百分点，其中珠海和江门分别增长57.9%和51.5%；山区完成开发投资增长15.9%，其中云浮和河源分别增长42.3%和32.3%；东翼和西翼完成开发投资分别增长10.6%和10.8%，增幅分别比全省低5.4个和5.2个百分点,其中汕尾和揭阳由于碧桂园等大项目逐步竣工，同比分别下降27.1%和25.8%。

　　（二）开发企业资金状况收紧

　　货币市场资金面供给相对紧张，商品房销售成交量下滑，销售回笼资金增幅放缓，定金及预付款和个人按揭贷款增幅大幅回落，开发企业资金状况明显收紧。一季度，广东房地产开发企业本年到位资金小计同比增长13.0%，增幅比1-2月回落14.2个百分点，比开发投资增幅低3.0个百分点。其中，国内贷款增长33.9%，增幅比1-2月回落24.0个百分点；利用外资下降43.4%；自筹资金728.64亿元，增长24.2%，增幅比1-2月回落6.7个百分点；其他资金来源下降1.0%，其中定金及预付款下降3.7%，个人按揭贷款增长14.1%，增幅分别比1-2月回落11.6个和19.7个百分点。

　　房地产开发行业是一个资金密集型产业，对资金的依赖和需求巨大。近期，不少媒体都有银行收紧对开发企业贷款和购房者的按揭贷款的报道，民间借贷盛行的江浙等地已有宁波兴润置业因经营不善和高利贷导致资金链断裂和债务违约发生，虽然广东的开发企业经营状况相对较好，但近期惠州光耀地产资金层面出现压力，个别楼盘延期交楼，也应引起我们的高度关注。

　　（三）商品房销售面积下降

　　商品房销售市场延续了去年底的降温回落趋势，且因上年同期销售面积基数较大，一季度商品房销售面积增幅大幅回落，由去年的正增长转负增长。一季度，广东商品房销售面积1653.46万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-2月小幅收窄0.3个百分点,比2013年增幅低32.7个百分点；商品房销售额1520.13亿元，下降5.5%，比2013年增幅低45.0个百分点（见图2）。其中，商品住宅销售面积1467.11万平方米，下降11.2%；商品住宅销售额1249.56亿元，下降11.1%。

　 图2  2014年广东商品房销售情况走势图

  　　从全国范围看，广东商品房销售面积居全国第二位，比江苏少325.27万平方米，降幅分别比江苏和浙江小6.6个和17.4个百分点。商品房销售额居于全国第一位，比江苏多197.36亿元，降幅分别比江苏和浙江小9.3个和23.9个百分点（见表1）。

　　按区域分，珠三角地区降幅显著。一季度，珠三角地区商品房销售面积1205.90万平方米，下降11.2%，其中广州和深圳分别下降15.1%和3.3%；东翼和西翼商品房销售面积65.39万平方米和142.47万平方米，分别下降0.7%和0.2%，其中东翼汕头下降31.1%，西翼茂名下降9.1%；山区销售面积239.71万平方米，同比增长2.0%，其中清远下降19.1%。

　　（四）商品房销售价格增幅放缓

　　全省商品房平均销售价格增幅放缓。一季度，广东商品房平均销售价格为每平方米9194元，比1-2月回落318元，同比增长3.0%，增幅比1-2月回落4.5个百分点。每平方米比2013年上涨104元（见图3）。其中，一季度商品住宅销售价格为每平方米8517元，比1-2月回落206元，同比增长0.2%，增幅比1-2月回落3.3个百分点，每平方米比2013年上涨51元。

图3  2014年广东商品房平均销售价格走势图

　　按区域分，一季度珠三角地区商品房销售均价每平方米10799元，同比增长5.7%；东翼和西翼销售均价每平方米5528元和4709元，分别下降14.5%和2.1%；山区每平方米4784元，增长2.3%。

　　根据国家统计局公布的70个大中城市住宅价格指数数据，广州、深圳新建商品房住宅价格增幅也呈回落态势。3月，广州、深圳新建商品住宅价格同比分别增长13.4%和13.0%,分别比2013年12月回落7.0个和7.3个百分点，增幅均已连续4个月呈回落态势（见图4）；环比分别增长0.4%和0.2%，增幅均比2月回落0.1个百分点。3月，广州二手住宅价格同比增长9.9%，环比增长0.2%，分别比2月回落1.5个和0.1个百分点；深圳二手住宅价格同比增长13.2%，环比增长1.1%。二线城市惠州、湛江、韶关新建商品住宅价格同比分别增长8.6%、8.3%和4.1%,分别比2月回落0.3个、0.2个和0.5个百分点。

图4  2014年广州深圳商品住宅价格走势图

　　 二、关注问题及政策建议

　　当前广东房地产市场需要关注的问题是先行指标大幅回落，开发投资后劲不足。由于商品房销售大幅回落、货币市场资金面相对紧张、市场前景尚不明朗等因素影响，房地产开发企业投资意愿不强，土地购置面积显著下降，新开工面积等先行指标也大幅下滑。一季度，广东房地产开发投资连续两个月维持回落趋势，16.0%的月度开发投资增幅创2013年以来新低。广东房地产开发企业土地购置面积同比大幅下降27.8%，降幅比上年同期扩大4.7个百分；房屋施工面积增长18.6%，其中新开工面积2101.08万平方米，下降幅度达35.0%，降幅比1-2月扩大8.5个百分点；商品房竣工面积下降15.2%。

　　房地产开发投资先行指标大幅下滑，开发投资增幅回落，开发投资后劲不足，后市商品房供给减少加剧市场供需矛盾，不利于调控效果的巩固和市场的平稳运行。因此，提出两点建议：

　　第一，调控注重分类指导，实行差别化调控政策。商品房作为一种特殊的商品，具有开发周期长（项目开发完成需要2年甚至更长）、产品差异大（不同地段价格相差较大）等特点，形成不同城市以及同一城市的不同区域内市场存在较大差异，供需情况和销售价格都不尽相同。进入2014年后，随着调控效果的不断显现，市场分化和调整更加明显。房地产市场调控应该进一步强化地方政府稳控市场的责任，注重对不同地区的分类指导，对于广州和深圳等房价上涨过快、供求关系紧张的中心城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策，促进开发，增加供给，缓和供需矛盾，满足广大居民住房需求；而对于粤东、粤西和山区等供求关系相对缓和的三四线城市，要控制合理有序开发，注重消化存量，保持市场稳定发展。

　　第二，加快构建长效调控机制，逐步退出行政调控手段。近年来，历次房地产市场调控都将“限购”、“限贷”甚至“限价”等行政手段作为重要的调控内容，具有效力强、见效快等特点，在房地产调控中发挥了重要作用。但是，行政手段对市场经济的正常运转存在较大负面影响，形成市场异常波动和大起大落。房地产市场调控的目标应加快构建以税收、信贷等经济手段为主的市场长效调控机制，利用市场经济本身内在调节机制发挥作用，促进房地产市场的平稳健康发展。建立房地产长效调控机制涉及税收、信贷、法律等多个层面，是一个长期的过程，不能一蹴而就，但也不能裹足不前，贻误调控时机。

　　 三、形势分析及预测

　　（一）形势分析

　　2013年，广东房地产市场开发投资稳定增长，商品房销售市场火热，销售价格快速攀升，“地王”频出，调控形势严峻。年初的“国五条”和十月份广州深圳出台进一步加强调控政策，显示了一定的效果，商品房销售面积增幅持续回落，市场逐步降温。

　　进入2014年后，调控政策效果继续显现，商品房销售市场延续回落趋势，市场分化和调整更加显著，个别地区资金相对紧张的开发商为了回笼资金，采取“以价换量”、“分期首付”等促销政策，部分媒体危言耸听冠之以“崩盘论”，并不可取。一季度广东房地产销售面积下降8.2%，是与上年同期高速增长50.5%相比较而言，若与2012年和2011年相比，2014年一季度增幅仍达到38.2%和12.0%（见图5），广州和深圳城市房价增幅虽有所放缓，但3月增幅均高达13%以上（见4），韶关、惠州和湛江等二线城市也呈增长态势。据此判断，2014年房地产市场增速应是在2013年高速增长后的正常调整。

图5  近年来一季度广东商品房销售面积

　　（二）全年预测

　　综上所述，虽然受销售回落、开发企业投资意愿下降、到位资金压力凸显等因素影响，但随着各地城镇化进程推进，城市扩容提质加速，保增长促开发推动，房地产开发投资仍有一定的支撑，预计全年开发投资增幅虽会略有回落，但仍可维持在15%左右。商品房销售市场分化调整继续，由于购房需求在去年有了集中释放，市场观望情绪蔓延，商品房销售成交可能持续回落，预计全年销售面积下降10%左右。在资金回笼和成交量回落等压力下，开发商降价促销情况更为普遍，一线城市及二线城市的中心区域销售价格较为坚挺，二三线城市销售价格有可能出现回调。

                                                                                                                                                          供稿单位：投资处

　　                                                                                                                                                撰      稿：田  明