2013年广东房地产开发投资与销售情况分析

      内容摘要: 本文分析了2013年广东房地产开发投资和商品房销售市场的基本运行情况,指出应重点关注的问题,并对2014年市场走势进行了分析和预测。

      关键词 : 房地产投资  销售  分析

      2013年,广东房地产开发投资平稳增长,施工建设规模逐步恢复,开发企业资金充裕,保障房建设稳步推进。年初商品房销售成交延续了2012年的回暖趋势高速增长,“国五条”政策实施后,销售面积增幅高位持续回落,显示了一定的政策效果,但由于供需关系未有效改善,商品房销售价格高位运行,土地市场“地王”频现,市场仍处于调整分化阶段。

      一、运行情况

      (一)房地产开发投资稳定增长

      2013年,广东房地产开发投资保持稳定增长,同比增幅7月份达到年内高点后虽略有回落,但仍维持在20%以上。全年共完成房地产开发投资6519.47亿元,增长21.8%,增幅比全年最高的1-7月回落2.8个百分点,但比上年同期高10.5个百分点(见图1)。房地产开发投资增幅比固定资产投资增幅高3.5个百分点,拉动固定资产投资增长6.0个百分点,开发投资额占固定资产投资额的比重为28.5%,同比提高0.8个百分点。

图1  2013年广东房地产开发投资走势

      从全国范围看,2013年广东房地产开发投资额反超辽宁重新居全国第二位,投资额比江苏少721.98亿元,差距较大,比辽宁高68.72亿元(见表1)。2013年广东房地产开发投资增幅比全国增幅高2.0个百分点,也分别比江苏、辽宁和浙江高5.1个、3.6个和2.9个百分点,处于较快增长水平。

表1  2013年广东房地产开发投资与全国主要省市比较

      按构成分,土地购置费增幅大幅提高。2013年,广东房地产开发投资中建安工程投资4824.12亿元,增长26.2%,增幅比上年同期提高15.2个百分点;土地购置费991.11亿元,增长25.9%,增幅分别比上半年和上年同期提高19.1个和26.5个百分点,土地购置费占房地产开发投资的15.2%,比上半年和上年同期分别提高2.5个和0.5个百分点。

      按类型分,中小户型住宅投资和办公楼投资增幅较快。调控政策实施以来,刚性需求和改善性需要成为市场主流,中小户型住宅受到青睐,开发商也加大了中小户型住宅的开发投资力度。2013年,广东房地产开发投资中商品住宅投资4540.98亿元,增长22.6%,其中90平方米以下住宅投资增长25.6%,90平方米—144平方米住宅投资增长38.2%。相对于中小户型住宅投资的快速增长,144平方米以上大户型住宅投资下降0.8%,比住宅投资增幅低23.4个百分点。商业地产中办公楼投资347.82亿元,增长48.1%,增幅比去年同期提高35.6个百分点。由周大福集团计划投资超100亿元,高度530米的广州东塔正在加快建设,集写字楼、酒店和公寓于一体,将成为广州新的地标性建筑。

      按区域分,东翼和山区开发投资增幅较快。珠三角地区开发建设相对饱和,二三线城市后发优势明显,在加快粤东西北发展和城市扩容提质等政策带动下,碧桂园和恒大地产等大型开发商纷纷进驻,开发投资增幅较快。2013年,西翼开发投资增长20.7%,比珠三角地区增幅快0.5个点,茂名水东湾碧桂园投资额超9亿元;东翼和山区分别增长44.5%和29.7%,分别比全省增幅高22.7个和7.9个百分点,潮州恒大城和韶关碧桂园完成投资额均超10亿元。

      (二)开发企业资金状况宽裕

      商品房销售畅旺,销售资金回笼速度加快,货币政策相对稳健,开发企业资金状况宽裕。2013年,广东房地产开发企业本年到位资金小计10472.94亿元,增长32.3%,增幅比开发投资增幅高11.5个百分点,开发企业到位资金与完成投资比为1.61:1,高于去年同期的1.48:1。其中,国内贷款增长42.2%,比上年同期高19.0个百分点;其他资金来源中的定金及预收款和个人按揭贷款分别增长42.8%和31.5%,分别比上年同期高20.3个和9.8个百分点。

      从资金来源结构看,国内贷款和定金及预收款比重上升,自筹资金比重下降,资金压力和流动性仍需关注。其中,国内贷款和定金及预收款分别占本年到位资金小计的20.5%和34.7%,同比分别上升1.4个和2.6个百分点,自筹资金占比26.7%,同比下降3.8个百分点。

      (三)施工规模稳定增长

      随着销售情况的畅旺和新开工项目的快速增长,房地产开发施工面积恢复,新开工面积快速增长。2013年,广东房地产开发企业施工面积46480.47万平方米,增长18.3%,其中新开工面积14265.48万平方米,增长34.4%,分别比上年同期提高9.5个和46.0个百分点。其中,住宅新开工面积增长29.0%,办公楼和商业营业用房新开工面积分别增长94.9%和48.4%。开发企业土地储备也有所好转,2013年广东房地产开发企业待开发土地面积4866.04万平方米,增长18.0%,比去年同期提高18.3个百分点。

      (四)商品房销售增幅逐月回落

      刚性需求和改善性需求的持续释放,2013年年初房地产市场延续了2012年下半年的回暖趋势,商品房销售成交量高速增长。“国五条”政策实施后,潜在购房者放缓入市步伐,同时商品房销售价格居高不下,市场观望情绪浓厚,商品房销售增幅呈高位逐月回落态势。2013年,广东商品房销售面积9836.39万平方米,增长24.5%,增幅比上半年回落17.3个百分点;商品房销售额8941.05亿元,增长39.5%,增幅比上半年回落20.2个百分点(见图2)。但与上年相比,2013年广东商品房销售面积与销售额增幅仍同比分别提高18.2个和30.0个百分点。

图2  2013年广东商品房销售情况走势图

      从全国范围看,广东商品房销售面积次于江苏和山东,居全国第三位,销售额居全国第一位。分物业类型看,住宅销售面积增长23.4%,占比为89.8%;办公楼和商业营业用房销售面积增长81.6%和20.3%。分区域看,珠三角地区销售面积增长25.0%,增幅比去年同期提高19.6个百分点;西翼和山区增长21.8%和36.1%,增幅比去年同期分别提高5.8个和25.6个百分点;东翼销售面积下降6.5%。

      (五)保障房建设稳步推进

      2013年,广东保障房建设继续稳步推进,全年共完成保障房投资255.10亿元,新开工建设保障房88117套,发放租赁补贴9138户,基本建成保障房138874套,分别完成任务的112.4%、181.7%和119.9%。此外,全省建成渔民保障性安居房533套,完成目标任务。广州迄今最大的保障性住房项目龙归城,总建筑面积约105万平方米,32栋住宅主体工程已经于2013年5月全部封顶,下半年已陆续开始竣工验收,之后将交付使用。但当前的保障建设仍需要在扩大保障覆盖面、提高保障房项目周边配套建设、透明保障房分配机制、创新多种保障模式等方面进一步改进和完善。

      二、需要关注的问题

      (一)土地市场持续过热

      由于可供开发的库存土地大幅减少、土地供给不足造成土地供不应求、货币政策稳健资金面相对宽松、对房地产市场长期看好等因素影响,开发商土地购置意愿强烈,土地购置面积大幅增长,“地王”更是频频出现。2013年,广东房地产开发企业本年购置土地面积2250.96万平方米,增长24.7%,增幅比去年同期提高50.6个百分点。进入2014年后,土地市场热度更是有增无减。1月17日,珠海拱北一地块拍卖,中国铁建以16400元/平方米、总地价18.47亿元竞得,溢价率达152%,成为2014年珠海地王。1月23日,深圳前海2014年首场土地拍卖,美国地产商兆华斯坦以134亿元拍得深圳单价、总价“双料”地王。1月28日,广州卖出6宗住宅用地和商业用地,保利、华发和招商等22家房产商参与土地拍卖,总成交价为58.3亿元,其中黄埔、番禺共3宗宅地和商地刷新区域地王记录。土地成交量的大幅增长,对于开发企业土地储备和后续开发建设有积极意义,但高溢价率地王频现,“面粉贵过面包”的现象持续出现,对公众的市场预期形成强烈看涨暗示,大幅拉高了地王及周边的房价,成为房价上涨的重要推手,对调控效果的巩固形成严重的不利影响。

      (二)供求关系仍然紧张

      城市化进程的不断加速和人民生活水平的提高,商品房刚性需求和改善性需求持续增加,但由于房地产开发项目受制于土地供给和建设周期等因素影响,市场供给在区域和结构方面一直未能有效改善。从区域上看,中心城市广州深圳和二三线的中心城区的供给较为紧张,从结构上看,面积较小的中小户型商品房供应较为紧张。2013年,广东商品房批准预售面积8418.83万平方米,下降12.2%;其中商品住宅批准预售面积7458.88万平方米,下降13.1%。全省商品房销售率(实际销售面积/批准预售面积)达116.8%,提高34.4个百分点;商品住宅销售率118.4%,同比提高35.0个百分点。以上数据均显示,2013年商品房总体呈现供不应求的局面,这也是导致房价持续上涨的主要因素。

表2  2013年广东商品房销售率情况

      (三)商品房销售均价高位运行

      由于珠三角地区销售面积占比提高、市场回暖成交量上升、供需矛盾未有效缓解等多因素影响,全省商品房平均销售价格高位运行,尤其是中心城市广州和深圳房价更是快速上涨。2013年,广东商品房平均销售价格每平方米9090元,比上年大幅提高978元,增长12.1%,增幅比上半年回落0.6个百分点,但比去年同期高9.1个百分点。其中,珠三角地区和东翼均价增幅较快,珠三角地区销售均价每平方米10624元,增长12.2%,东翼销售均价每平方米5683元,增长19.6%。

图3  2013年广东商品房销售均价走势图

      根据国家统计局公布的2013年70个大中城市新建商品住宅价格指数,中心城市广州深圳增幅快速上涨。广州和深圳同比增幅由年初的低速增长持续攀升至高位,年底略有回落,仅次于上海和北京,分列70个大中城市三、四位。其中,广州上涨20.4%,增幅比2012年提高18.0个百分点,月度增幅中前五月均位居全国第一;深圳上涨20.3%,增幅比2012年提高19.4个百分点 (见图4)。二线城市增幅相对较缓,湛江、惠州和韶关2013年新建商品住宅价格指数增幅分别为9.6%、8.5%和6.0%。

图4    2013年广深新建商品住宅价格指数走势

      (四)房地产市场创新步伐缓慢

      近年来、物联网和电子商务等信息技术的进步和发展对各种传统产业产生了深入影响和变革,网购的飞速发展对传统的商场购物模式和写字楼办公的影响已经初见端倪。马云在双十一后曾经表示,希望通过网购的发展,削弱传统商业的力量,相信网购可以把房价、物价打压下来。小米科技董事长雷军也就房价问题提问万科总裁郁亮,郁亮也在一次内部演讲中也表示担心未来房地产行业出现类似“小米”的搅局者,以互联网思维模式打破旧秩序,甚至取代以万科为代表的房地产行业旧模式。房地产市场经过多年发展利益格局已经固化,从房地产项目的开发模式和商品房的销售模式,都变革较少。利用长效调控政策等顶层设计出台的契机,加快房地产市场经营模式的创新和变革,对于解决当前房地产市场的调控困境,巩固调控效果,满足不同阶层的住房需求有重要的作用和效果。2013年各方也出现了一些有益尝试,北京市在进行自住型商品房开发建设,住建部表示明年将开展共有产权保障房研究和探索,通过多渠道多方式满足居民住房需求。

      三、形势分析和预测

      2013年初,广东商品房销售市场延续了上年的回暖趋势,商品房销售面积增幅高速增长。“国五条”政策实施后,显示了一定的政策效果,销售面积增幅高位持续回落,但由于供需矛盾依然严峻,商品房销售价格高位运行,尤其广州和深圳两个中心城市商品住宅价格指数快速增长,同时土地市场过热,高溢价率“地王”频现,调控成果亟待进一步巩固。10月底,深圳和广州出台进一步加强调控政策的通知,强化限购等调控政策,市场处于进一步调整和分化阶段,僵持的市场态势持续。随着十八届三中全会改革精神和房地产长效调控机制等一系列顶层设计的逐步出台和完善,将推动市场拐点形成,成为决定房地产市场走向的关键因素。

      综合分析,预计2014全年房地产开发投资将有所回落,但随着粤东西北区域经济协调发展和城市扩容提质等全省重大战略决策的推进和实施,全年增幅仍将维持在15%左右。商品房销售市场方面,由于近期刚性需要和改善性需求已经有了较大程度的释放,商品房销售价格仍居高不下,长效调控机制的出台和市场的分化调整还需要时间,2014年的商品房销售面积增幅将继续回落,维持低速增长态势。

                                                                                                                                    供稿单位:投资处

                                                                                                                                  撰      稿:田  明